陈仁科

第一节、文旅小镇选址的三大要素
1. 资源，即文旅资源必须“特”
文化是指文化符号、文化资源、文化产业
旅游是指旅游资源、旅居、旅行
2. 交通，即交通条件必须“顺”。无论是观光还是度假型的，没有便捷的交通，一样难以成就文旅。
3. 人气源，即人气源必须“近”。很多小镇都选择在城郊，没有人气就没有一切，更没有地产开发的基础和条件。

第二节、文旅小镇拿地的八大风险
1. 资源风险
2. 规划风险
3. 交通风险
4. 时间风险
5. 承诺风险
6. 政策风险
7. 换届风险
8. 环境风险

第三节、理论准备
1. 理解文旅小镇
  文旅特色小镇是依托文化资源和旅游资源,用于休闲度假的小城镇。
2. 小镇要避免四大误区
 做成游乐园
 做成旅游景点
 做成大盘开发
 做成休闲农业
3. 政府的各项政策
4. 新镇与古镇的区别
 客群：新建小镇依托的是主城消费群体，以年轻人居多；古镇辐射更广，可能是某一区域，或者全国，甚至全世界的游客。
 功能：新建小镇因为是就近消费，所以时间短、人气旺、流量大，基功能就是满足游客玩、吃为主，也就是满足感官需求。古镇以度假消费为主，时间相对较长、其功主要是满足游客内心的某种需求，这是精神层面的需求。
 依托的资源：新建小镇既然是以玩、吃的感官需求为主，那么游乐设施、餐饮就是主要资源，一些人造的景观、小品、休闲配套也不可少。而古镇则是她的历史感、独有的文化、别具一格的建筑风格、秀美的自然风景、原生的生活状态等，游客寻求的不是感官刺激，而是内心的感受。
 出行方式：新建小镇一般以结伴而行为主，或者是家庭、或者是同学、或者是同事朋友，结伴的人数较多。因为是就近消费，交通工具的选择一般是自驾，或者公共交通。而古镇因为距离较远，以飞机和轨道交通为主。出游结伴人数少，一般为两三人，更多时候是独自一人（不算旅行社组织）。
 盈利模式：一个是以收门票为手段；一个是以租金或者地产的表现形式
5. 实地考察学习

第一节、定位
1. 定位依据：包括依托的资源、依托的市场、地块的价值、消费者等四大要素
2. 定位作用：就是告诉我们，想做一个什么样的小镇。
3. 消费分析：包括观光型和度假型消费需求。
   其中，度假型消费需求可以归纳为四类:减压放松型/享受成果型/感受情怀型/满足新奇型。

第二节、开发模式选择
开发模式决定项目的盈利能力，同样也决定项目的存活能力。开发主题（主体）不同，其选择的开发模式就会不同。
1. 游乐地产模式
2. 度假地产模式
3. 旅游商业模式
4. 旅居养老模式
5. 产业观光模式
6. 古镇改造民宿模式
7. 文旅组合模式

第三节、盈利模式研究
1. 门票模式
2. 综合收益模式
3. 产业收入模式
4. 地产收入模式
5. 资本运作模式
第四节、小镇的战略规划
1. 小镇规划的原则：突出小镇的特色、规划产业发展、强调文化表达
2. 规划目的：追求一种境界
规划的核心:环境、建筑、产业、人的有机融合

3. 规划的重点：功能布局
l   功能布局由需求决定 功能规划最难的是规而不乱
l   功能布局包括产业、交通规划、居住、商业
环境、配套等6大内容。

第五节、小镇的生存与发展
梳理生存、生活、发展的逻辑关系是小镇开发的核心。

生存，是指无论当地居民，还是外来的投资客、经营者、甚至是暂住的度假人，都能找到生存的土壤，以自己的方式扎根小镇。这是小镇能否持续发展的基础。
生活，包括两种类型：一是基本的生活需求，二是满足物质生活之后的精神追求，人们都希望回归自然、返璞归真，丰富自己的内心世界。
发展，是指小镇的生产力能否足够支撑稳定而持续的进步。无论是特色小镇还是文旅小镇，如果仅靠最初始的轰轰烈烈、热热闹闹，没有形成产业，其生命力到底有多久是值得怀疑的。

第六节、小镇的运营
建立起好的运营模式，是小镇开发的巨大挑战。好的运营管理模式，应是“组织管理架构+开发建设+产业发展平台”等综合要素考虑的结果。
1．运营两大重点：旅游基地建设和文旅产业运营
2．平台化的思维：包括旅游开发合作平台、产业发展合作平台
立体品牌推广平台、综合投融资平台等。
 案例：丽水A谷油画城运营管理架构

第七节、小镇的服务体系
1．游客  包括公共服务（交通、卫生、安全、信息）、接待服务
2．经营者   包括经营环境、经营秩序、招商政策
3．本地居民   包括物业服务、生活服务

第八节、小镇的品牌
1. 品牌建立的基础
2. 品牌的辩识度
3. 品牌的传播
4. 品牌的维护
5. 品牌的提升
6. 品牌的美誉度和忠诚度