授课专家：曾小贤
授课时长：1-2天
【课程内容】
PART 1 建工类企业投资业务的基础知识与投资理念；
一、建工类企业投资业务的发展背景与发展趋势（当前投资业务的发展现状和发展未来）
1、建工类企业开展投资业务的发展意义
(1)通过投资业务撬动基建业务
(2)通过投资业务解决产业链上的难点卡点，进而完善项目立项
(3)通过投资业务介入资产业务，进而拓展业务版块
(4)通过投资业务打造全产业链业务能力，增强核心竞争力
2、当前城建业务发展的模式转换及对投资业务的影响
(1)地产业务的全面萎缩：量价齐缩/预期转弱/上下游蔓延
(2)基建业务的阶段性增长：阶段性对冲基金下行/长期来看增长乏力/新模式不断推出
(3)新基建业务的投融模式探索：片区开发/产城融合/城市更新/乡村振兴
(4)当前城建业务发展的模式转换：投资端中枢从城投转向全产业链/退出段中枢从个人转向金融机构
(5)典型投资业务的政策文件解读：三大工程/PPP新机制/新质生产力等
3、城建模式转换中的主要难点、卡点与未来发展趋势
(1)融资模式转变：城投债发行困难与地方政府的隐债隐患
(2)资产重估：新金融环境下围绕经营性现金流的资产定价
(3)退出模式转换：ABS/REITs/证券化
(4)当下投资业务的主要发展方向
二、建工类企业投资业务的主要分类与主要逻辑（建工类企业怎么做投资业务）
1、建工类企业投资业务的主要分类
（1）全程运营模式
① 模式解析；全程运营模式的要点
② 浙江宁波某镇生态新城开发（全过程参与）
（2）主导整合（资源整合）模式
① 模式解析；操作要点与成功要素
② 江苏苏州某镇高铁新城开发（基建参与）
（3）一级主导（二级合作）开发模式
① 模式解析；操作要点与成功要素
② 上海某特色航空运动主题小镇开发（运营参与）
（4）PPP投资（公建代建开发）模式
① 模式解析；操作要点与成功要素
② 慈溪某生态新城核心区的PPP投资模式案例分析（代建参与）
2、建工类企业投资业务的主要模式
(1)ABO（片区开发）
(2)F+EPC/F+EPC+O
(3)产业引导基金+城市开发基金
(4)城市更新
(5)乡村振兴
三、城建类投资业务的总体逻辑与建工类企业的承担角色（建工类企业在城建产业链中的主要角色和获利逻辑）
1、城建类投资业务的总体逻辑
(1)公益类型土地的开发与投融资模式
① 土地分类：G/S/E
② 投入主体：地方财政与中央财政
③ 平衡模式：通过环境和服务的打造进而提升周边经营性土地价值从而产生收入的小平衡模式
(2)半公益类型土地的开发与投融资模式
① 土地分类: A/U
② 投入主体：地方财政/中央财政贴息+特许经营权收入
③ 平衡模式：土地财政/资产证券化
(3)经营性土地的开发与投融资模式
① 土地分类 R/M/C
② 投入主体：城投公司/市场主体
③ 平衡模式：土地出让金
2、基建产业链中投资业务的主要逻辑
（1）城投类企业
土地出让金返还/地方政府收益权注入/地方政府资产划拨等
（2）建筑类企业
政府基建服务采购/EPC/F+EPC/EPC+O等
（3）住宅开发/商业开发等开发类企业
住宅销售/写字楼销售/商铺销售等
（4）长租公寓/产业园等持有运营类企业
租金收入/资产证券化（REITs、ABS、CMBS等）
（5）乡村振兴/生态修复等环境整治类企业
中央财政补贴/建设用地指标交易/环境指标（碳排放指标）交易等
PART 2 政府主导的城建投资类的业务逻辑和投融资包装技巧；
一、政府主导的综合开发类项目的资金来源与收益平衡分析（以城市更新为例）
1、政府主导的综合开发类项目的目标设定与谋划过程
(1)目标设定：补足城市发展过程中的短板以调整城市发展的新格局
(2)核心特点：项目收益的外部性、自平衡性和公益性
(3)项目分类：公益性/半公益性/经营性
(4)谋划主体：市区政府+财政/市区政府+城投
(5)政府主导的综合开发类项目的投融资模式概述
(6)公益性项目：财政投资，从长期外部性获取税收增量以平衡项目，政策导向或政绩导向，关键变量为财政投资的数量与合规性
(7)半公益性项目：撬动省市中央的补贴资金+专项债款，以中长期财政托底的方式包装项目作为自平衡项目，强调专款专用，具有较为严格的资金平衡要求
(8)经营性项目：以土地出让资金为主导进行项目回款的方式，实操主体一般为城投，资金来源为自由资金+企业债、城投债，有非常严格的资金平衡要求
(9)投融资工具：财政一般债/财政专项债/城投债/企业信用债和流贷
2、政府主导的综合开发类项目的流程
(1)项目谋划与立项阶段
(2)投融资方案设计与资金来源确定
(3)项目优化与项目评审阶段
(4)深化设计阶段
(5)土地整理阶段
(6)工程建设阶段
(7)项目交付阶段
(8)项目结算
(9)物业运营
二、政府主导的综合开发类项目的融资实例与包装技巧
1、不同类型的项目杠杆融资实例
（1）专项债的发行与包装：
谋划要点/发行流程/申报要求/可研报告/绿色通道
案例：青岛市济南路片区历史文化街区城市更新项目
（2）专项资金的争取：
政策解读/项目定向/项目申报/中央基金补贴的前置条件/地方资金的筹措
案例：南通市通州区某老旧小区改造项目
（3）政策性贷款的申请：
贷款条件/还款来源/征信要求/申报要点
（4）城更基金的组建与使用：
募资对象/使用范围/实际效果/风控措施
（5）产业引导基金的组建与使用：
募资对象/使用范围/实际效果/风控措施
2、政府主导的综合开发类项目顶层设计
(1)规划方案：规划用地/土地利用规划/土地转型/人地平衡
(2)投融资方案：资本金募集/杠杆确定/还款来源确定/股+债
(3)分期开发：资金峰值/现金流控制/一二级联动与利润控制
(4)土地流转：城更土地/定向招拍挂/划拨补经营性
(5)合作开发：综合开发主体/合资公司组建/招投标
(6)土地出让金审计与流转
3、政府主导的综合开发类项目的主要风险识别与防范措施
(1)政策合规性方面：合规授权/隐形债务/招投标模式
(2)项目可融性：主体/融资方案/担保措施
(3)履约能力评价：财政能力/履约意愿/违约成本
(4)市场风险：去化/流速/招商
PART 3 城建类项目的投资测算实例与风控措施；
一、公益类项目案例-以山东省某项目公立学校项目为例（F+EPC+资产租赁）
1、确定投资目标
2、确定收益模式，分解收益板块
3、结合规划方案，匡算投入成本
4、结合收益方案，匡算收益情况
5、提交补偿方案，确定整体测算
二、半公益性城市更新项目——以成都猛追湾项目为例（EPC+O+资产证券化）
1、项目背景
2、项目实施与投融资模式
3、项目规划与设计
4、项目改造与建设
5、项目运营与实施成效
三、经营性城市更新项目——以上海市青浦区某城市更新项目为例（混改运营+地产开发）
1、项目背景
2、项目实施与投融资模式
3、项目规划与设计
4、项目改造与建设
5、项目运营与实施成效
PART 4 建工类企业投资业务的未来发展趋势
一、三大工程类项目（兼论政策类资金如专项借款的进入渠道与申请要求）
1、城中村
2、平急两用基础设施
3、保障性租赁住房
二、特许经营权类项目，（兼论特许经营权类项目的资产证券化）
1、新能源等能源类基础设施
2、乡村振兴等土地整理与乡村文旅
三、新质生产力项目
1、智算中心&超算中心
2、二转二类工业园区项目
授课老师
曾小贤 原万科规划与投资总监
常驻地：上海
邀请老师授课：13439064501 陈助理
