鲍联影:科技创新驱动城市更新

课程背景

当前，我国城市正处于新旧动能转换的关键时期。2025年十年一遇的中央城市工作会议做出了城市发展“两个转向”的判断，即我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期、城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，并提出建设现代化人民城市，要以城市更新为抓手，把创新作为第一动力。

科技创新是城市发展的动力，城市更新是为城市发展做出的动态调整。伴随科技全球化的浪潮和资源的约束，厘清科技创新与城市更新之间的关系，如何将科技创新与城市更新协调耦合发展，是当前城市高质量发展亟待深入思考的问题。

本课程将通过介绍科技创新与城市更新之间的交互演进过程梳理两者之间的关系，阐述科技创新驱动和赋能城市更新，城市更新支持科技创新的逻辑，并通过案例分析归纳高质量发展要求下两者协同发展面临的机遇与挑战，从而勾勒出未来创新驱动城市更新的蓝图，指导策略制定和项目实践。

课程收益

● 理清科创与更新关系：掌握科技创新与城市更新交替演进逻辑，理解为何“科创回归都市”及以更新容纳创新的底层动因

● 学会打造科创街区：学习巴塞罗那、肯德尔广场、硅巷等标杆案例，掌握空间更新、创新生态、以人为本三大实操要点

● 抓住六大科技趋势：掌握数字孪生、光储直柔、AI模拟、CIM平台等确定性趋势，找准科技赋能更新的切入机会

● 落地六类实操模式：学会数据资产化、M0政策应用、智能建造服务等可复制方法，解决存量改造中的技术与资本难题

● 规避更新常见雷区：识别数据孤岛、科技绅士化、产权复杂等风险，掌握破解策略，确保更新兼具效率与包容性

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：地方政府及下属平台公司；产业园区投资开发运营商、城市运营综合服务商、规划设计院、房地产商和不动产资管公司、物业管理公司、产业园区及产业相关基金公司；产业与科技服务机构、新型基础设施运营商及其供应商；其他与产业园业务相关的专业人员

课程方式：理论讲解、实战演练、案例分析、小组讨论

课程大纲

第一讲：城市更新发展历程与底层逻辑

一、城市更新的认知维度

1. 当代城市更新的演变

1）“城市更新”相关概念演变

城市更新→城市复兴→城市振兴→城市再开发→城市重建

广义城市更新：涉及城市发展的转型、科技进步带来的城市形态变化，以及交通出行方式的改变对街道形态、组织方式和街区规模的影响等

2）当代城市更新的10大认知维度

——更新目标、更新导向、产权主体、更新规模、更新对象、参与主体、改造方式、功能变更、土地流转、安置模式

2. 西方城市更新的发展历程

1）20世纪60年代之前：推倒重建

2）20世纪60—70年代：社区更新

3）20世纪80—90年代：旧城开发

4）20世纪90年代后期：有机更新

3. 我国城市更新的发展历程

第一阶段（1970-1990年代）：文化保护基础上旧城改建

第二阶段（1990-2009年）：旧城改造为代表的更新探索

第三阶段（2009年-2019年）：棚户区和危房改造

第四阶段（2019年开始-）：进入全面城市更新

二、城市更新需求崛起的底层逻辑

1. 政策法规

2. 资本逐利

3. 社会诉求

4. 技术创新

三、科技创新与城市更新的关系

二者的关系：科技创新驱动与赋能城市更新，城市更新支持科技创新

——技术创新与城市更新的交替演进过程

第二讲：科创街区——科技创新与城市更新协同发展的新范式

一、科技创新驱动城市更新的背景和意义

1. 供需新变革

2. 科技赋能的“三效”作用

3. 政策共振

4. 科创回归都市

5. 资源限制迫使城市“向内更新”以容纳创新

二、科创街区——科技创新驱动下城市更新的新模式

1. 科创街区与全球发展现况

提出：美国布鲁金斯学会

起源：西班牙

案例：巴塞罗那22@街区

特点：复合街区模式，创造城市居住、生产、服务功能的新平衡

——2020年，欧盟在《新莱比锡宪章》中提出了“生产型城市”的概念，至今全球至少已有150个科创街区

2. 科创街区的特征

1）“锚”是创新街区发展与建设的重要驱动力

2）城市更新是创新街区发展与建设的关键契机

3）投入少、灵活性强、分散布局是创新街区的显著特征

3. 科创街区的功能与意义

1）盘活城市存量空间资源

2）推动产业转型升级

3）提升城市综合竞争力

3．科创街区的分类

1）大学校园街区融合型

案例：南京鼓楼硅巷

2）城市更新型

案例：上海硅巷科创街区

3）高新产业园区转型延伸型

案例：西安嘉会坊

4. 科创街区培育新质生产力的机制

1）培育生产力发展新路径

2）创新生产要素配置方式

3）优化劳动者、劳动资料、劳动对象及其组合

5. 创新街区培育新质生产力的机遇

1）大量科研院所、医院可转化为创新街区建设与发展的实物载体

2）教育、科技、人才三大战略可为创新街区建设与发展提供重要支撑

3）持续推进的城市更新工作是开启创新街区建设与发展的重要契机

4）国内外先行先试的实践经验可以为未来创新街区建设与发展提供参考模式

6. 创新街区培育新质生产力的机遇挑战

1）我国创新街区建设仍缺乏多样化的本土经验支撑

2）各方对我国创新街区缺乏足够的关注和认知

3）我国创新街区建设仍缺乏体系化的配套政策支撑

第三讲：打造科创街区的关键方法

一、空间载体更新

1. 高密度、高混合、高流动，提升区域活力

案例：伦敦国王十字——世界级“人”的枢纽

——主导产业为科技、媒体、教育、时尚、金融；文化+科技+居住的三元融合

2. 高度融合产业与非产业功能，利用城市创造丰富场景，纳入科技生态系统

案例：纽约硅巷：比肩“华尔街”的纽约经济增长的新引擎

——主导产业为时尚、媒体、金融、互联网、医疗健康、教育、制造业等

3. 街区化形态及生活环境的特质，包括大量步行友好的中小尺度公共空间，激发交流

案例：上海创智天地——迈向世界级复合创新知识社区

——大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”

二、创新生态培育

1. 利用“锚”机构，实现对科技创新人才和企业的吸引

案例：波士顿肯德尔广场——“全球每平米创新产出最高之地”

——主导产业为能源、IT与数据、生物医药

2. 高密度集聚创新创业企业

案例：深圳福田华强北——“新质生产力策源第一街”

——构建的“一公里全产业链生态圈”

三、投资于“人”，满足多元需求

1. 提升综合服务能力

案例：杜塞尔多夫媒体港——德国极具特色和开放活力的区域

1）主导产业为媒体、设计、会展等

2）城市功能提升、生态环境修复、历史遗产保护复用

——用地标建筑助力品牌形象传播

2. 平衡各利益方的诉求

实战演练：以上海大零号湾中某个片区为例，分组角色扮演政府、平台公司和转型企业主体，模拟对开发和更新路径的辩论，了解博弈的复杂性，并最终找到具有实施性的解决方案

第四讲：科技创新赋能城市更新的趋势

一、政策导向

1. 中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》

2. 两部委《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》

二、六大确定性趋势

1. 从“智能点状”到“孪生全域”（CIM平台）

案例：雄安新区“数字孪生城市”同步生长

2. 从“高碳建设”到“近零碳运维”（光储直柔、BIPV）

案例：深圳建科院未来大厦“光储直柔”示范

3. 从“静态规划”到“动态演进”（AI大模型模拟）

案例：日本丰田“编织城市”使用AI

4. 从“政府包办”到“众筹共建”（区块链公众参与）

案例：韩国首尔“数字市民参与平台”

5. 从“物理留守”到“虚实共生”（AR/元宇宙活化历史）

案例：北京首钢园“科幻元宇宙体验中心”

6. 城市更新成为国家科技自立自强的“空间载体”

案例：上海大零号湾

第五讲：科技创新赋能城市更新的机遇、实操要点及挑战

一、抓住机遇实操要点

1. 城市数据资产化

1）核心逻辑：实时人流、能耗结构、健康数据，经脱敏后成为高价值资产，可进入数据交易所交易，或作为ABS底层资产

2）商业模式：物业持有方可卖数据使用权、政府授权公共数据的运营、科技服务商对数据处理获得分成

2. 存量建筑“光储直柔”改造

1）现状条件：市场规模大、技术成熟度已接近经济性拐点、政策支持

2）主要卖点：针对“老旧小区电力增容难”这个痛点，光储直柔不用挖路埋新电缆

3. 智能建造装备服务

1）服务内容：建筑机器人、无人机检测、3D打印修补历史建筑构件

2）商业模式：卖服务，降低更新主体门槛

4. 适老化+无障碍科技集成

1）智能家居与无障碍产品创新

a楼道智能扶手（可测心率、跌倒报警）

b智慧门磁、燃气泄漏自动关断+通知子女/社区

c无障碍数字地图

2）付费模式：政府补贴+保险+家庭自付（部分城市纳入长护险）

5. 城市更新产业互联网平台

1）平台功能：“城市更新的淘宝”

——连接业主、设计方、施工队、建材商、科技设备商、金融机构、保险公司等

2）关键难点：线下交付非标严重，需要深度运营

6. 存量工业用地M0政策全面推广

政策核心：允许工业用地调整为新型产业用地（M0），容积率提升，用途复合、配套增加

方法：合法合规地将旧厂房改造为研发用房、中试基地、孵化器，产权可分割转让（有条件）

要点：土地制度红利+配套监管

二、高质量发展下的挑战与破解之法

1. 技术层面的“碎片化”与“数据孤岛”

1）标准不一

2）运维无主

3）CIM更新成本高

破解之法：

1）建立统一数据标准，推行“源头赋码”

2）构建“底座+协同”的治理架构

2. 制度与资本的冲突

1）产权复杂（老旧小区科技改造难同意）

2）商业模式未闭环

3）数据隐私与安全

破解之法：

1）“线上+线下”双轨参与机制

2）从“EPC”到“EPCO”，以运营倒推设计

3. 社会包容性的拷问

1）数字鸿沟

2）科技绅士化

3）真实需求被忽视

破解之法：

1）包容性设计（线下通道+适老科技）

2）租金管控与社会共益机制

分组讨论：选择你所在城市的一个典型老旧片区，回答：

1）该片区有哪些存量空间资源（旧厂房、低效办公楼、边角地）？

2）哪些本地科创力量（大学实验室、初创社群、龙头企业）可能愿意入驻？

设计一个最小可行的更新方案：不拆大量建筑，仅通过1项政策调整或1项科技设施先行，撬动科创生态入驻

总结与展望：兼具科技的温度与城市的灵魂：科技创新不是目的，是手段；城市更新不是为了更新而更新，是为科创和人民留空间

授课老师

鲍联影老师的课程大纲