【课程目标】
通过互动模拟实践，帮助学员深入理解城市更新投资-建设-运营流程中的关键问题与难点，掌握各环节的应对策略与协作模式，提升学员在实际项目中的操作能力与决策水平。
【授课形式】
在不同的课题组织之下，会将学员与讲师分为不同的角色，并赋予一些关键类型的目标与红线，并以此来促使学员站在不同的角色下进行思考和碰撞，充分理解在聚焦某个关键节点上潜在的各个不同类型的主体的主要诉求和可调整的空间，最终引导学员们理解在这个过程中可能可以采用的一些处理方式和处理手段
将学员分为4组，分别扮演以下角色：
1.政府规划部门组：模拟政府规划部门，负责制定规划调整原则与框架，对各利益方提出的规划修改意见进行评审与协调，确保规划方案符合城市整体发展利益。
2.主要业主组：代表城市更新区域内的主要业主，从自身利益与长远发展角度出发，提出对规划调整的需求与建议，关注土地用途、开发强度等方面。
3.城投公司组：作为城市更新的重要参与方，平衡政府与市场利益，从项目可融资性与可持续性出发，对规划调整提出专业意见，注重公共设施配套与土地开发时序。
4.房地产投资商组：从商业开发与市场运营视角，关注规划调整对项目盈利能力的影响，对土地功能布局、开发强度等提出优化建议，追求投资回报最大化。
【分组演练步骤、时间及收获】
（一）投资流程- 规划调整案例模拟（总计 90 分钟）
1.案例引入（10 分钟）
▪ 讲师介绍某城市片区背景：位于城市中心区，存在基础设施老化、产业低端等问题，亟需更新。该片区土地一级开发已完成部分工作，初步确定了土地用途与开发强度框架；二级开发即将启动，但具体规划方案仍有调整空间。
▪ 明确关键参数：土地面积50公顷，现状建筑面积40万平方米，一级开发成本10亿元，预计二级开发总投资50亿元等。
2.小组独立准备（20 分钟）
▪ 各组根据角色立场，分析该片区规划调整可能涉及的问题，如土地功能是否满足市场需求、开发强度是否合理、公共空间是否充足等，并初步拟定本组的规划修改意见。
3.小组讨论（30 分钟）
▪ 各组依次阐述规划修改意见，包括修改的具体内容、理由及预期效果。例如，主要业主组可能希望提高部分地块的开发强度以增加物业面积；城投公司组可能强调需先完善公共设施配套再提高开发强度；房地产投资商组可能关注商业地块的功能细化与布局优化。
▪ 讨论过程中，各组可针对其他组的意见提出疑问或建议，如开发强度提高后对交通承载力的影响、公共设施配套资金来源与分担机制等，展开充分辩论。
4.规划部门协调（20 分钟）
▪ 政府规划部门组综合各组意见，依据城市规划原则与政策法规，对规划调整方案进行整合与优化。提出初步调整方案，再次征求各组意见。
▪ 各组对初步调整方案进行反馈，政府规划部门组根据反馈进行最终调整，形成最终规划方案。
5.总结收获（10 分钟）
▪ 每组分享在模拟过程中的收获，如对规划调整流程的理解、不同利益方的关注点与博弈方式等。
▪ 讲师总结点评，强调规划调整需平衡多方利益，遵循城市发展规律与规划技术规范；指出学员在模拟过程中存在的问题与改进方向，如对市场分析的深度不够、对政策理解的准确性有待提高等。
（二）运营流程- 商业运营策略模拟（60 分钟）
1.项目背景介绍（10 分钟）
▪ 讲师介绍城市更新后商业项目的定位、目标客户群体、周边竞争态势等。
2.运营策略制定（20 分钟）
▪ 学员分组，分别从商业运营的不同方面（如市场营销、业态规划、客户关系管理等）制定运营策略，并进行组内讨论与完善。
3.策略展示与研讨（25 分钟）
▪ 各组展示本组制定的运营策略，其他组进行提问与建议。共同探讨如何整合各方策略，形成完整的商业运营方案。
4.总结提升（5 分钟）
▪ 学员分享在模拟过程中对商业运营策略制定与执行的思考。
▪ 讲师总结，强调运营策略需灵活调整，以适应市场变化与消费者需求。
可讨论的核心问题和探讨场景
5.投资流程
▪ 城市更新项目中，如何平衡政府、业主、开发商等多方利益，确保项目顺利推进？
▪ 在城市更新身份获取过程中，面临哪些政策与市场障碍，如何突破？
▪ 城市更新涉及的规划调整，如何在满足城市发展需求的同时，保障业主权益？
▪ 城市更新项目协议签署的关键条款有哪些，如何防范潜在风险？
6.建设流程
▪ 城市更新项目中，如何选择合适的建设单位，确保工程质量和进度？
▪ 在项目招标过程中，如何制定科学合理的评标标准，吸引优质投标人？
▪ 城市更新项目涉及的历史建筑保护与现代设施建设冲突时，如何协调？
▪ 如何加强项目建设过程中的安全管理与质量控制？
7.运营流程
▪ 城市更新后的商业项目，如何精准定位目标客户群体，制定有效的市场营销策略？
▪ 在商业运营中，如何根据市场变化及时调整业态规划，保持项目活力？
▪ 如何构建良好的客户关系管理体系，提升客户满意度与忠诚度？
▪ 城市更新项目运营过程中，如何实现资产的保值增值？
【收获总结】
通过本次实践型课程，学员将深入理解城市更新业务的全流程，掌握在投资、运营各环节中应对关键问题与难点的方法。在模拟实践中，学员不仅提升了专业技能，还增强了团队协作、沟通协调以及解决实际问题的能力。课程结束后，学员能够更加自信地面对真实的城市更新项目，将所学知识灵活运用到实际工作中，为城市的发展贡献自己的力。
授课老师
曾小贤 原万科规划与投资总监
常驻地：上海
邀请老师授课：13439064501 陈助理
