曹波:存量时代的掘金机会——城市更新和资产盘活

课程背景

当前我国城市发展已进入存量提质改造与增量结构调整并重的关键阶段，常住人口城镇化率达67%，9.4亿城镇人口的需求从“有房住”转向“住得好”。城市更新作为推动高质量发展、满足民生诉求的重要举措，已纳入国家战略，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确2030年目标与重点任务，催生万亿级市场机遇，成为稳增长、扩内需、完善城市功能的核心引擎。

政策红利持续释放的同时，企业参与城市更新面临诸多突出问题：多数企业缺乏系统的政策解读能力，易触碰合规红线；项目策划与资金平衡能力不足，难以破解融资难、变现难的困境；运营模式单一固化，缺乏跨界整合与长效运营思维；部分企业对细分赛道认知不足，盲目跟风布局导致项目失败。此外，行业复合型人才短缺，企业现有团队知识体系滞后，进一步制约了项目落地效率与盈利水平。

当前城市更新已从单一旧改升级为集功能焕新、文化传承、民生改善于一体的系统工程，细分赛道持续升温。城投、建筑、房开等相关企业及从业者迫切需要系统学习政策、实操方法与标杆经验，破解发展痛点、把握市场机遇。为此，本课程整合政策与实战资源，助力企业补齐能力短板，在万亿城市更新市场中实现价值掘金。

课程收益

1. 系统梳理近年城市更新、存量盘活核心政策体系，吃透城中村改造、低效用地开发、专项债等落地规则。精准识别项目全流程合规红线，精准研判行业发展趋势，规避布局风险，精准捕捉政策红利。

2. 熟悉一线及标杆城市更新创新模式与机制，掌握“留改拆”各类项目的运作逻辑。精通项目体检、策划研判、节点管控、合作落地全流程实操，高效破解项目落地各类实操难题。

3. 熟练掌握各类存量资产盘活实操模式，吃透项目经济核算与多方收益平衡逻辑。掌握各类专项金融工具适配用法，通过业态升级、轻资产运营，破解融资难、变现难、资金失衡等核心问题。

4. 完成从增量开发到存量运营的思维转型，明晰企业转型核心路径。掌握政企合作、产业融合等运营模式，搭建完善业务体系，实现存量资产长效增值与企业可持续发展。

课程亮点

1. 咨询式介入：摒弃“填鸭式”教学，以实际案例为核心导向，融入专业咨询式教学方法，针对各类项目，提供个性化融资思路与落地指导，助力学员快速理解培训知识要点。

2. 实操性极强：聚焦各级城市在执行过程中的核心痛点，逐一拆解各类项目各方的核心要求及实操技巧，配套实用工具与方法，学员学完即可直接应用于实操工作，快速提升项目效率。

3. 聚焦核心人群：精准对接城投公司的决策层与执行层（城市更新相关执行人员），内容兼顾战略高度与实操细节，助力决策层建立科学城市更新和存量资产项目的决策模式，快速落地项目，提早收益。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：各地城投负责人、建筑公司投资及决策层、房开公司投资及决策层、城市更新从业人员

课程方式：讲演结合+案例分析+现场互动

备注：本课程可接长期咨询

课程大纲

导入：存量资产盘活及城市更新的时代背景

1. 从“大拆大建”转向“留改拆并举”

2. 从“单一空间改造”转向“空间—功能—文化—治理”系统性再生

3. 从“拆建大开发”转向“留改大运营”

第一讲：政策解读与趋势研判——把握存量时代政策红利

一、存量资产及城市更新政策体系

1. 2020年-2025年城市更新及存量资产盘活政策复盘

1）《“十四五”规划建议》与《城镇老旧小区改造指导意见》

2）《城镇老旧小区改造工作通知》与《防止大拆大建》

3）《城市更新专项债发行指引》

4）《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

5）《低效用地再开发试点通知》

6）新型城镇化战略五年行动计划

7）《关于持续推进城市更新行动的意见》

8）《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》

9）央行、财政部、证监会2024150号文件精神

二、城市更新的迫切性及必然性

1. 增量开发边际效应递减

2. 迫切的化债需求

3. 人民群众高品质住宅的合理诉求

第二讲：地方实践与全流程实操框架——筑牢项目落地基础

一、典型城市更新政策对比分析

1. 北京“劲松模式”：多方参与、长效运营

2. 上海“美丽家园”行动计划：精细化管理、风貌保护

3. 深圳棚改新政：社会资本主导+多元融资模式

互动：三大一线城市的政策你认为是否能吸引社会资本进入？为什么？

二、地方创新政策机制

1. 广州“四十条”在城市更新项目中的应用

2. 房票安置制度创新

3. 上海、南京旧住房成套改造管理的试行

案例分析：南京胜利三村危房小区异地安置项目

互动：广州的四十条与上海的旧房改造政策优劣评判

三、城市更新项目分类与实施模式

1. 三种更新模式

——拆、留、拆留结合

2. 三种实施模式

1）政府主导

2）市场主导

3）业主主导

3. 四阶段城市更新项目类型

1）开发建设项目

案例分析：重庆九龙坡民主村完整社区建设项目

2）运营项目

案例分析：重庆戴家巷老街更新改造

3）产权归集项目

案例分析：深圳市光明区玉塘街道长圳社区连片产业利益统筹项目

四、城市更新项目全流程操作

1. 一体化推进机制

1）城市体检

2）专项规划

3）项目策划

4）实施运营

2. 项目前期研判与区域价值判断方法

1）基于城市能级的更新模式选择

2）区域功能定位与项目业态匹配

3）避免“贪大求全”的定位误区

3. 项目策划的核心

1）资金平衡测算

2）历史文化资源的差异化利用

3）产业基础与新兴业态的结合点

4. 项目实施关键节点控制

1）规划审批

2）工程管控

4）合作模式应用

第三讲：多类型项目实操分析——掌握存量盘活方法

一、整治提升式更新

1. 适用范围及实施主体

2. 适用的金融政策工具

案例：上海临汾路380弄更新项目

二、功能置换类更新

1. 适用范围

——空间腾挪下的资产盘活

2. 适用金融工具

案例：上海金山区低效用地项目

案例：北京首钢存量资产盘活项目

案例：杭州和睦新村老旧小区配套盘活

案例：广州越秀老旧写字楼盘活

研讨：广州城市更新新政下的功能置换更新的模式研讨

三、拆除重建类更新

1. 核心要点及通用条件

2. 经济核算模型

案例：杭州建工新村原拆原建

案例：武汉万松路251号原拆原建

案例：北京危旧房改造

案例：山东临沂五金公司家属院原拆原建项目

四、保护修缮类更新

1. 适用范围及主体单位

2. 金融政策工具

案例：广州越秀区以用促保模式

思考：轻资产运营介入更有利于更多社会资本的加入

五、公益类资产盘活

1. 运营主导

2. 金融协助

3. 唤醒沉睡的资产

案例：四川宜宾智慧路灯经营权出让

案例：江西景德镇市政公园合伙经营

六、其他存量盘活类

1. 破产重组

1）社会投资人盘活模式

案例：深圳烂尾公寓破产重组项目

2）建筑企业共益债盘活模式

案例：广州烂尾楼保交楼模式

案例：安徽阜阳民生工程保交楼项目

3）政府主导重组项目

案例：金科破产重组项目

案例：山东临沂破产重组项目

2. 集体用地运营重组

——工业上楼项目

案例：深圳村集体用地工业上楼项目

案例：杭州萧山集体用地重组项目

讨论：广大县域地区如何盘活集体用地资产

3. 企业低效用地盘活

案例：湖南长沙中电智造园

案例：安徽阜阳亩均英雄贷模式

总结与展望

1. 传统增量模式与存量模式的对比

2. 城市更新及存量盘活对主体企业的要求

3. 几种合作模式的建议

3. 解惑与研讨

授课老师

曹波老师的课程大纲