贺晓宏:存量资产盘活与资本运营专题——国有企业低效资产处置与价值提升实战

课程背景

当前,国有企业普遍面临资产负债率高企、存量资产规模庞大但效率低下的困境。大量土地、房产、股权、基础设施等资产长期闲置或低效运营,既占用了宝贵的资金和信贷资源,也拖累了企业的整体盈利能力和市场竞争力。在“化债是底线、转型是出路”的政策导向下,存量资产盘活已从“选择题”变为“必答题”。

与此同时,国资委明确要求国有企业加快盘活存量资产、扩大有效投资,通过REITs、资产证券化、混合所有制改革、股权转让等多种方式提高资产运营效率。2027年前完成全域平台转型的“出清”时间表已经划定,企业必须在有限的时间窗口内,系统梳理存量资产、科学选择盘活路径、精准设计资本运营方案,实现从“资产持有者”向“资本运营者”的转变。

本课程聚焦国有企业存量资产盘活与资本运营的核心命题,从政策框架、资产盘点、盘活路径、资本运营、创新工具到落地保障六大模块,为国有企业中高层管理者、资产管理部门和投融资部门提供一套系统化、可操作的实战方法论,助力企业在化债约束下挖掘存量价值、培育增长动能。

课程收益

1. 把握政策导向:深入理解国资委存量资产盘活、化债转型、扩大有效投资的政策要求与操作边界。

2. 建立盘点体系:掌握存量资产分类方法、价值评估模型和“资产画像”工具,做到底数清、情况明。

3. 精通盘活路径:熟练运用股权转让、混改引战、资产证券化、REITs、处置出清、运营提升六大盘活工具,可针对不同资产快速选定最优盘活方案。

4. 提升资本能力:掌握并购重组、产业基金、上市公司资本运作的方法论与关键要点,实现存量资产价值最大化。

5. 掌握创新工具:深入理解基础设施REITs的发行条件、交易结构和实操流程,可独立参与项目研判、方案设计与落地推进。

6. 筑牢风控防线:建立资产盘活全流程风控体系,确保合规操作、防范国有资产流失。

课程时间:1天,6小时/天

课程对象:国有企业中高层管理人员、资产管理与运营部门负责人、战略投资与财务部门骨干、承担存量资产盘活任务的专项工作组成员

课程方式:专题讲授+案例剖析+工具演练+分组研讨

课程工具:

1. 政策要点转化清单

2. 三维资产盘点矩阵

3. 盘活路径智能决策树

4. REITs发行条件自检表

5. 存量资产盘活全流程风控检查清单

第一讲:洞察政策形势——存量资产盘活的宏观背景与政策框架

一、存量资产盘活的宏观背景

1. 地方债务压力与化债约束

2. 平台公司转型窗口期

3. 从“增量扩张”到“存量挖潜”

二、存量资产盘活核心政策体系

1. 国务院国资委存量资产盘活指导意见

2. 基础设施REITs试点政策:958号文、1014号文

3. 国有资产交易监管:32号令

4. 混合所有制改革政策

三、资产盘活的战略意义

1. 降低资产负债率,改善财务结构,释放信贷空间

2. 回笼资金投向战略性新兴产业,优化资源配置

3. 提升资产运营效率,增强企业核心竞争力

案例分析:某省属城投集团存量资产盘活三年行动计划——从“资产大而不优”到“盘活变现超百亿元”的转型之路。

工具:政策要点清单——将存量资产盘活相关政策文件转化为可操作的约束条件和机会清单。

第二讲:摸清家底——存量资产分类盘点与价值评估

一、存量资产分类体系

1. 按资产形态分类:土地、房产、股权、基础设施、设备、无形资产

2. 按资产状态分类:高效运营资产、低效运营资产、闲置资产、无效资产、瑕疵资产

3. 按盘活难度分类:易盘活、中盘活、难盘活

二、存量资产盘点实操方法论

1. 台账梳理

——产权登记、面积/数量、账面价值、使用状态、收益情况、抵押/担保情况

2. 现场核查

——实地踏勘、拍照建档、使用状况确认、安全隐患排查

3. 问题识别

——产权瑕疵、历史遗留问题、法律纠纷、规划限制、环保约束

三、价值评估的三大方法

1. 市场法:适用于土地、房产等活跃市场资产

2. 收益法:适用于经营性资产、基础设施

3. 成本法:适用于专用设备、自建房产

案例分析:某市级平台公司资产盘点实录——3个月摸清2000余项资产底数,识别可盘活资产超300亿元。

工具:资产盘点矩阵——按“资产类型×运营效率×盘活难度”三维分类,形成“红黄绿”资产地图。

第三讲:六大盘活路径——核心工具与适用场景

一、股权转让与处置出清

1. 适用场景

——非主业股权、低效参股、“僵尸企业”

2. 操作要点

——审计评估、公开挂牌、交易对手筛选、债权债务处理、人员安置

二、混合所有制改革引战

1. 适用场景

——需要引入战略资源或市场化机制的业务板块

2. 操作要点

——引战条件设定、投资者筛选、定价机制、公司治理安排、员工持股。

三、资产证券化(ABS/ABN)

1. 适用场景

——有稳定现金流的收费权、应收账款、租赁债权

2. 操作要点

——基础资产筛选、现金流测算、信用增级、交易结构设计

四、基础设施REITs

1. 适用场景

——产权清晰、收益稳定、规模达标的基础设施

2. 核心优势

——盘活重资产、优化财务结构、培育资产管理能力

五、资产运营提升

1. 适用场景

——位置优越但运营低效的商业、办公、园区资产

2. 提升路径

——改造升级、功能转换、招商运营优化、数字化赋能

六、土地盘活专项

1. 存量工业用地转型

2. 低效用地再开发

案例分析:重庆发展投资集团存量资产盘活实践——股权转让、资产证券化、REITs、土地盘活“组合拳”释放资金超500亿元。

工具:盘活路径决策树——根据资产类型、产权状态、现金流特征、市场环境选择最优盘活方式。

第四讲:资本运营——基础设施REITs与资产证券化实操

一、REITs基本原理与政策框架

1. REITs交易结构

——原始权益人→ABS/公募基金→投资者

2. 核心政策

1)958号文要点:试点区域、行业范围、项目条件。

2)1014号文扩募规则:扩募条件、定价机制、程序要求。

3. 税收优惠

二、REITs发行实操要点

1. 底层资产筛选标准

——产权清晰、运营3年以上、现金流稳定、规模门槛

2. 现金流测算与分派率要求

3. 资产评估与定价

4. 发行流程

——前期准备→项目遴选→尽职调查→申报材料→交易所审核→证监会注册→询价发行

三、ABS/ABN实操要点

1. 基础资产类型

——应收账款、租赁债权、收费权、供应链应付账款

2. 交易结构设计

3. 发行成本与效率优势

1)门槛更低

2)周期更短

2)灵活性更强

案例分析:深圳人才安居REITs——全国首单保障性租赁住房REITs,底层资产4个保障性租赁住房项目,发行规模12.42亿元。

工具:REITs发行条件自检表——从资产合规性、现金流稳定性、产权完整性、规模门槛等维度逐项核查。

第五讲:落地推动——风控合规与组织保障

一、存量资产盘活全维度风控体系

1. 决策风险:未经充分论证、越权决策、关联交易利益输送

2. 定价风险:评估价值失真、交易底价过低、暗箱操作

3. 法律风险:产权瑕疵、债务纠纷、环保处罚、职工安置争议

4. 市场风险:交易流拍、市场下行、投资者违约

二、国资盘活标准化合规操作规范

1. “三重一大”决策程序

——党委会前置研究、董事会决策、股东会批准

2. 进场交易要求

——除协议转让特殊情形外,原则上通过产权交易所公开挂牌

3. 职工权益保护

4. 信息公开与审计监督

三、组织保障与考核激励

1. 领导机制

1)主要领导挂帅

2)分管领导主抓

3)专班专人推进

2. 部门协同

——资产、财务、法务、人力、纪检

3. 考核激励

——将盘活任务纳入年度考核,对超额完成者给予专项奖励

4. 容错机制

——区分探索性失误与违规违纪

综合工作坊:盘活方案设计

1. 分组任务:选择一项典型存量资产(土地、房产、股权或基础设施),设计完整的盘活方案。

2. 方案要素:资产现状、盘活路径选择、交易结构设计、现金流测算、风控措施、时间表。

3. 学员互评:从可行性、合规性、经济性三个维度交叉评审。

4. 讲师点评:聚焦共性问题,提供优化建议。

案例分析:某国有企业存量土地盘活方案——从“低效仓储用地”到“产业园区REITs”的完整交易结构设计与风险应对。

工具:存量资产盘活风控检查清单——涵盖决策、定价、法律、市场、人员五大风险领域的自检表。

授课老师

贺晓宏老师的课程大纲