【课程收益】
1、解析物业实践过程中各类纠纷的起源及特点，掌握并高效运用《民法典》等物业法规政策解决纠纷，提升物业项目综合运营水平及经营效益；
2、干物业、会挣钱也得会省钱，提升项目经营管理风险防控能力在日趋白热化的物业市场竞争中“收到钱、避风险、保住盘”；
【授课对象】物业公司项目经理和客户经理
【授课课时】2天（6小时/天）
【授课方式】
1、理论讲述
2、案例解析
3、课堂演练
4、分组讨论
【前言】
随着《民法典》的普及，特别是自媒体的影响，业主对物业不满声音及维权行为越来越多。部分中小物企对《民法典》掌握不透，甚至违法而不自知，对业主提出的问题和质疑，无力依法回应，致使双方矛盾加重，陷入收费难-品质降低-满意度下降-欠费愈多-利润不保-风险增大-换物业的恶性循环。
实践中为物业人培训《民法典》的课程数不胜数，讲师多为专业律师及理论研究者，所讲内容和现场实践距离较大，现场物业经理等人员理解接受及运用难度大。为解决物业人实际工作中遇到的困惑，现邀请26年物业经验的实战型专家，结合物业现场难点及痛点，以条文解析为基础，实践判例为抓手、实战经验为重点，梳理物业各方的法定权责及实操要点，厘清具体疑难杂症的处理关键点。特此举办“物业《民法典》在物业现场实操运用及风险规避》”课程：
课前讨论：业主左手《民法典》、右手物业违约证据及抖音，冲到办公室找你理论！不仅不缴物业费、还指责物业对消防通道堵塞等处理不彻底、索要公共收益、且提出将启动业主大会程序，更换贵司！阁下将如何应对！
等死：不理他、让干就干、不让干就撤场；
找死：早晚要撤、多收钱不花钱、往死里整；
求生：依约改善、依法履约........依法--您得先懂法吧！
第一部分 《民法典》对物业行业发展的重大意义及四大变化：
一、倒逼物业企业改善和进步：
1、大局如此，被倒逼的最终是哪类物业企业？超大型？小微型？
2、被倒逼的物企的最坏结局是什么样的？赴死还是向生？
案例1：服务未达约定，法院判被告业主按照九折缴纳物业费及讨论。
问题讨论1：物业起诉业主前、物业人该干点啥、心里没点数？
问题讨论2：物业费九折的判决，物业的心疼不脑烧不？
案例2：不懂《民法典》表决要点，开发商的物业被扫地出“区”。股东或开发商爸爸会杀物业中高管祭天不？
对物业行业重大意义或影响的现实分析
三、《民法典》在物业方面的四大变化：对物业是福还是祸？
1、增业主共决事项、改业主共决规则：设门槛一步变两步，物业人如何应对？
2、明确公共收益合理管理成本扣除：如何利用规则、规避风险、增加收益？
第二部分 业主的建筑物区分所有权
一、业主专有权实践中表现形式及物业人如何判别？
二、业主行使专有权比对承担的义务
三、业主共有权实践表现形式---你清楚自己地理上的责任范围吗？
四、业主行使权对应义务及限制：物业人懂业主该干啥不该干啥吗？
五、业主的建筑物区分所有权--行权、履责的一致性
案例3：业主私改卫生间被判恢复，物业该怎么办？
案例4：业主封阳台被判回复和物业的合同履行关系
百试百灵：基于所有权为出发点，分析物业相关的问题和纠纷；
案例5：从所有权度分析：业主住一楼不用电梯，需交电梯养护费吗?
小区车位纠纷处理依据
案例6：地面规划车位权属判定
八、业主公共决定事项---两规、两人、两改、两资金
九、业主共决程序对比分析--《物权法》和《民法典》的区别
十、业主面积和人数---物业人你会算吗？
案例7：上海某小区业主参与表决数字如何计算及议事规则设计
十一、业主的建筑物区分所有权--住改商及公改营对比分析
住改商：物业人成风箱中的老鼠--为啥受伤的总是你？
住改商：灵魂五问！
案例8：物业组织80%业主同意、是否可以将喷水池改造成活动场地？
案例9：业主以物业制止住改商不力为由拒交物业费，法院怎么判？
十二、业主的建筑物区分所有权--撤销权
1、面对利益受损，物业人可否以第三人身份行使撤销权？
2、面对利益受损，物业人如何通过其他业主行使撤销权维护权益？
案例10：业主骑共享单车进小区被物业制止成被告，法院怎么判？
案例11：小区业主请求法院撤销业委会换物业决定，法院会怎么判。
讨论问题1：业委会败诉的原因是什么？（物业人该干点啥？）
讨论问题2：如果你是项目物业经理，下步你如何保盘？
业主建筑物区分所有权-维修资金：如何通过动用维修资金维护物业权益？
动用成功---有人欢喜有人恼；
2、消防瘫痪，公维金动用难，物业怎么办（怎么避责）？
案例12：业主家火灾，消防栓无水损失大，法院为啥判物业不担责；
业主的建筑物区分所有权--公共收益
常见利用共有部分产生的收入有哪些？
合理成本的认定方法及公共收益分配使用方法有哪些？
面对维修资金动用难，物业人是否可用公共收益组织大中修？
案例13：物业声称公共收益亏损，法院怎么判？合理成本如何界定？
业主建筑物区分所有权--任意解除权！就问物业人惊喜不？
无需物业人过错，程序合法即可；
物业人如何制衡业主任意解除权？
业主建筑物区分所有权：平等合同关系；共同管理权委托付费；
业主的建筑物区分所有权：业主义务及责任
物业人要善于宣传--舆论宣传阵地我们不占领，对手就会占领；
业主也要依法而为--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁闷不？
案例14：楼顶漏水维修，中间层不摊钱，法院怎么判？
物业人如何引导相邻纠纷处理、摆脱两边不讨好的困境？
第三部分业主相邻关系及处理要点
案例15：业主以邻居违建影响采光物业部处理拒交费，法院怎么判？
第四部分 共有及物业相关事务处理
业主共有权共同共有还是按份共有？共有物业费用分摊如何处理？
案例16：夫妻离婚后共有房产人拒交物业费，你怎么办？法院怎么判？
第五部分 物业服务合同
物业服务合同违约责任：
案例17：业主反诉物业履约有瑕疵属实，法院怎么判交物业费？
物业服务合同--合同义务：弄清自己须干啥？
物业服务合同--内容和形式
物业人管住嘴--公开的有利于业主的承诺，为合同组成部分；
物业服务合同--效力
1、属于集体契约，效力及于所有成员；
2、任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力；
案例18：业主以未和物业签合同为由拒交物业费，法院怎么判？
物业服务合同--前期物业服务合同法定终止条件
物业服务合同--转委托：如何合法转委托及全部转包的法律后果
案例19：物业合同转包被法院判决无效
物业服务合同--物业服务人义务
物业人弄清自己该干啥？该咋干？
《物权法》和《民法典》规定的变化分析
物业人如何把责任变成防火墙？
案例20：物业公司装修管理不到位，非业主受害被判担责；
物业服务合同--物业服务人义务：干了、还要善于证明你干了
物业服务合同--物业人信息公开义务
物业服务合同--业主付费义务
物业欠费心理：因为有问题，所以不缴物业费；因为不想缴物业费，所以有问题；
三、物业服务合同--业主告知、协助义务
四、物业服务合同续订及交接；合同届满及终止分析；
案例21：物业公司被撤场，物业起诉，法院怎么判？
第六部分 业主委员会相关法律法规
一、业委会项目保盘风险防控之道
1、业主委员会“三规”解读
2、业委会法律定义及业主委员会项目运行的“四个核心点”解析
1）业委会
2）政府主管部门
3）广大业主圈层
4)异见圈层：监事会等
2、业主委员会形成发展全周期解读
1)业主委员会发展的全生命周期解析
2)业主委员会发展的全生命周期--发展各阶段解析：关键节点应对措施
3)业主委员会关键风险节点应对措施--筹备组
4）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会选举及业主大会召开
5）业主委员会关键风险节点应对措施--业委会换届(罢免）
6）案例分享：业委会更换物业服务人失败
3、业主委员会决定对所有业主的法律约束的两个前提条件--程序合法或有两规授权
案例22：讨论：实践中业委会是业主大会的操控者还是执行者？
二、业委会选聘、续聘、解聘物业公司的程序和要点
1、业主的“任意解除权”解析；
2、选聘程序的五个要点；
3、续聘程序的三个要点解析；
4、解聘程序的三个要点解析；
5、以上三个程序的四个通用要点；
案例23：长沙某小区业委会更换物业服务人为什么败诉--论物业人铁杆粉丝的撤销权行使？
第七部分 物业侵权责任及应对策略
物业组织社区文化活动---自甘风险及应对措施
案例24：物业组织社区文化活动业主受伤起诉物业、法院怎么判？
侵权责任及应对策略---职务侵害应对措施
侵权责任及应对策略---脱落坠落致害风险及应对措施
案例25：业主停车被落水管砸损起诉物业，法院怎么判？
侵权责任及应对策略---高空抛物风险及应对措施
案例26：业主被高空抛物砸伤起诉物业及楼上业主，法院怎么判？
侵权责任及应对策略---树木维护风险及措施
案例27：业主车辆被小区树木砸损起诉物业，法院怎么判？
侵权责任及应对策略---公共施工风险及措施
案例28：物业开槽致业主摔伤诉物业赔偿，法院怎么判？
第八部分 员工劳动关系
一、物业员工职场情绪管理和调适
1、不要宣泄和控制，与自己的情绪相处
2、清晰觉知自己的情绪状态
3、善用理性情绪行为疗法
二、员工劳动关系纠纷类型
1、劳动关系确认争议
2、劳动合同相关争议
3、薪资与福利纠纷
4、工伤与劳动保护争议
5、特殊用工形式争议
三、员工劳动关系纠纷解决策略和技巧
1、制定预防纠纷产生及发生严重后果的应对措施
2、完善纠纷处理流程
3、严格管理纠纷证据收集
案例29：员工劳动纠纷适用法律法规案例及法院判例；
第九部分 物业费催收疑难杂症处置实战策略
一：催收物业费的依据
三大法规依据
四大合同依据
其他依据
二、物业欠费产生的12大原因深度刨析
1、欠费产生的两大客观现实环境--业主端
2、业主欠费的六大心理分析
3、欠费产生的12大类原因解析
4、物业费催收困局：各类原因欠费--催收难度大--起诉立案难--调解被打折--带坏及时叫非业主！！！
三、催费活动的组织及战术要点
1、组织催费工作的四个意义和目的
2、催费活动的实施三大方式
3、组织催费工作的三大战术思想：收的是费；催的是人；因人施策
4、催费是谁的事儿？全员思想；关键是谁的事儿？确立核心工作小组；
5、外联先动、营造气氛；
6、后勤保障、财法跟上
四、催费实践中疑难杂症的处置策略--易收的物业费不在这谈！
1、一般催收过程及疑难杂症产生的五部曲
2、业主端：现实中业主两个被决定及两大欠费心理逻辑
3、物业端：催业主缴费的“三动”
4、行业通行催费方法九阳神功应用（对事不对人）
5、转变催费思路和切入点 : 人（琢磨事儿、也得琢磨人）
6、催费前准备工作---不打无准备之仗及案例解析
7、连续进攻、以快克慢、以猛制拖
8、二八定律启示、用好关键业主的带动作用的十个方法
9、射人先射马，借力打力的两步走和7个方法；
10、善导演会唱戏、创造或巧用各类机会拿下关键人的四个场景
11、化敌为友促催费的六个方法（不一定咱帮忙、争取其不坏咱的事儿）
12、逆向思维、参透背景、攻其要害，常见9类身份欠费者的实战方法
13、出动出击、以攻代守的三个路数：
14、欲擒故纵博同情：会哭
15、借力、借势引导或引入外部变量、打破均势或僵局的四个途径
16、迂回穿插、离间分化、瓦解击破；
17、发出律师函前考量的四个重点；
18、起诉：须调整3个心理认识，克服3个心理顾虑，考量的11个关键点；
19、高价雇佣军出战---第三方专业公司作用的“两利两弊”
20、法拍房物业费催收的三个难点及策略解析；
21、空置房物业费催收的两个难点及五个策略解析；
22、文化活动借助小业主帮催费
23、社区生活服务优惠政策帮催费；
24、催收费的其他10个方法分享；
第十部分 住宅专项维修资金管理和使用
1、什么是住宅专项维修资金？
2、住宅专项维修资金属谁所有由谁管理？
3、住宅专项维修资金使用后不足怎么办
4、住宅专项维修资金用在哪？
5、谁是住宅专项维修资金使用申请人？
6、动用住宅专项维修资金谁来决策怎么决策？
7、住宅专项维修资金使用在哪申请?
8、申请住宅专项维修资金一般使用流程是什么
9、申请住宅专项维修资金应急使用需符合哪些条件？
10、申请住宅专项维修资金应急使用是否需相关业主表决
11、申请使用住宅专项维修资金需要提交什么材料？
12、使用住宅专项维修资金需要向业主公示的材料？
13、申请人如何公示维修资金使用申请材料？
14、相关业主如何参与监督？
15、申请人怎么制定维修方案？
16、业主怎么参与表决？
17、申请人怎样选择施工单位？
18、分摊维修费用原则是什么？
19、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
案例30：讨论：入驻十数年的小区，业主以消防系统瘫痪缺乏安全感为由拒交物业费，物业公司计划启动专项维修资金更新消防系统，业主们绝大部分拒绝表决签字。作为项目物业经理，你怎么办？？？
第十一部分 战例解析--物业项目保盘案例分享
一、讨论：关于物业保盘，你认同下面哪个说法？
1、物业保盘是一项专业性很强的技术活儿！
2、物业保盘是一场综合性高烈度的利益博弈活动；
二、保盘三大思路讨论
1、讨论：找律师和业委会更换物业的官司打赢了，临时保住盘了，就胜利者吗？
2、保住盘只是起点？长期考量融合各方势力谋发展--与业主大会合作还是对抗？
3、三大法宝和三大作风在物业行业的运用；
三、具体物业项目保盘案例分享--15个实战战法解析
1、围点打援；
2、主动担当、垫资续命；
3、主动出击、以攻代守；
4、分而治之。对抗制衡；
5、党建引领、群众路线、还政于民、灭其希望；
6、趁（纵）火打劫；
7、李代桃僵断其后路；
8、分化扶持，形成制衡对抗；
9、釜底抽薪；
10、围魏救赵；
11、苦肉计；
12、迂回包抄；
13、彻底固盘--降维打击--业主股份制；
14、引发内战、转移对方力量；
15、静抓战机、绝地反击--业主撤销权之诉；
16、无视改善、四处树敌--郑州阿卡迪亚小区绿城物业保盘失败分析
17、恒大物业武汉小区丢盘分析：多因交织的结果
18碧桂园服务南通佳期花苑小区丢盘--过程关键点分析
第十二部分 课程汇总及学员疑难问题现场研讨、解析；
授课老师
程延召 物业行业实战型专家
常驻地：郑州
邀请老师授课：13439064501 陈助理
