李太宏:乡旅掘金：乡村振兴下农文旅融合操盘实战

课程背景

当前，乡村振兴战略进入高质量深化落地阶段，农文旅三产深度融合已然成为县域产业升级、乡村共同富裕的核心抓手与政策重点支持方向。但国内大量乡村文旅项目普遍存在顶层设计缺失、产业逻辑混乱、落地运营脱节等核心问题，集中表现为：重硬件建设、轻产业运营，重景观打造、轻盈利闭环，重外部招商、轻村民共生。

由此导致多数项目陷入“政府热、企业冷、村民观望、游客留不住”的行业困境，普遍出现前期投资体量大、业态同质化严重、盈利模式单一、村民利益矛盾突出、土地合规风险隐蔽、项目生命周期短等痛点，大量项目难逃“开业即巅峰、后期持续下滑”的结局。

本课程立足操盘实战，聚焦乡村闲置宅基地、农田、古村落、集体资产、乡土民俗等存量资源的激活与变现。课程系统讲解了从政策红利解读、资源盘点评估、三产融合模型设计，到村企共建模式、多元盈利体系、运营前置落地、风险规避的全流程。通过大量标杆案例拆解与现场共创演练，帮助学员掌握一套“可落地、能盈利、少踩坑”的乡村农文旅操盘方法论，真正实现从“做景观”到“做产业、做营收、做共富”的跨越。

课程收益

1. 把握政策窗口：系统梳理国家及地方乡村文旅、土地、涉农补贴核心政策，明确合规开发边界与红利落地要点。

2. 掌握核心模型：深度掌握“农文旅三产融合模型”“乡村存量资产盘活模型”“村民共建共享模式”“乡村盈利闭环模型”四大实战工具。

3. 学会资产盘活：掌握闲置农房、宅基地、集体空地、老旧校舍等低效资产的高效激活路径与轻资产改造原则。

4. 构建共赢机制：掌握村集体、企业、村民三方共赢的合作模式与利益分配方案，有效化解基层运营矛盾。

5. 搭建盈利体系：摆脱单一门票与低端农家乐依赖，构建包含观光、体验、民宿、农产品、研学、团建等多元收入的盈利矩阵。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：县乡镇分管领导、村集体负责人/村支书、乡村文旅项目操盘手、农业园区/田园综合体运营者、乡村振兴服务商/规划机构、有意向投资乡村文旅的企业决策者。

课程方式：理论讲授+政策解读+标杆案例拆解+分组共创研讨+实地思路推演+工具演练

课程工具：

课程大纲

导入：你想游玩的农文旅项目都有哪些？

第一讲：政策红利解码与行业趋势研判——找准乡村项目合规盈利风口

一、政策红利窗口

1. 国家层面核心政策

1）乡村振兴补助资金、涉农统筹整合资金

2）农村一二三产业融合发展用地政策

3）闲置宅基地和闲置农房盘活利用政策

4）乡村旅游重点村、美丽乡村示范村申报路径

2. 地方配套政策

实战工具：政策落地自查清单

二、当下乡村项目的“四大死穴”

1. 同质化严重

2. 盈利难

3. 留客难

4. 村民协同难

两组典型乡村项目全景复盘：

成功案例：袁家村——从“空心村”到年入10亿的底层逻辑

失败案例：某投资8000万的“花海小镇”——开业半年关门

小组研讨：结合自身经历，分享一个你见过或参与过的乡村项目，诊断其成败关键点

第二讲：前期深度调研与资源价值评估——筑牢项目顶层定位根基

一、“乡村级”项目深度调研的核心必要性

1. 乡村文旅与城市文旅的核心差异

1）资源碎片化

2）利益主体多

3）基础设施薄弱

2. 调研缺失的三大后果

——定位错、投资冒、合作崩

二、乡村农文旅项目前期调研清单（4大维度，25项核心指标）

1. 资源维度（7项）

——土地资源、农业资源、文化资源、建筑资源、自然景观、人力资源、周边资源

2. 市场维度（5项）

——客源结构、竞品分析、渠道摸底、舆情数据、季节性规律

3. 利益相关方维度（6项）

——村集体、村民、乡镇政府、潜在投资/运营方、已入驻业态、外部专家/乡贤

4. 合规风险维度（7项）

——土地性质、生态红线、房屋权属、规划符合性、环保要求、消防与安全、历史遗留问题

三、资源价值“三层筛选”法

第一层：唯一性

第二层：可体验性

第三层：可盈利性

课堂演练：每组选择一个真实或模拟的乡村，现场完成《乡村资源价值评估简表》

第三讲：核心模型——农文旅三产融合深度拆解

一、模型底层逻辑：以农为基、以文为魂、以旅为渠

1. 核心定位

2. 三产融合的本质

1）农业提供场景与内容

2）旅游提供流量与变现

3）文化提供差异化与溢价

二、一产基底：农业资源的旅游化转化

1. 从“种庄稼”到“种风景”

2. 从“卖原料”到“卖体验”

3. 从“单一作物”到“四季产品”

案例：浙江安吉鲁家村——18个家庭农场串联的小火车观光

三、二产延伸：加工与文创的价值倍增

1. 农产品深加工：从地头到货架（果干、酿酒、酱料、精油）

2. 非遗手作工坊：游客可看、可学、可买（扎染、竹编、陶艺）

3. 乡土文创开发：IP形象、伴手礼、农创品牌

案例：台湾池上乡——“池上米”到“池上饭包”到“秋收艺术节”

四、三产赋能：乡村体验业态矩阵

1. 核心引流业态：田园餐厅、萌宠乐园、无动力乐园、稻田打卡

2. 高值盈利业态：精品民宿、野奢露营、企业团建、深度研学

3. 惠民配套业态：村民市集、便民超市、公共休憩空间

案例：成都明月村——陶艺+民宿+茶园+扎染的艺术乡建模式

小组共创：结合本地乡村资源，绘制一张“三产融合项目地图”。

第四讲：乡村业态科学配比与场景营造——打造差异化乡土沉浸式体验

一、业态配比的“黄金法则”

1. 引流业态（30%）

2. 盈利业态（40%）

3. 配套业态（30%）

二、乡土场景营造四大原则

1. 保留肌理

2. 就地取材

3. 修旧如旧

4. 村民参与

反面案例：某村投资2000万建“欧式小镇”，游客不买账

正面案例：安徽碧山村——猪圈变酒吧、老祠堂变书店

标杆案例：

1. 袁家村模式：全民股份制+小吃街+作坊街+酒吧街的迭代路径

2. 桐庐乡村集群：芦茨村、石舍村、茆坪村的差异化定位与联动

实战演练：为您的乡村项目规划业态组合与初步布局草图。

第五讲：存量资产盘活与合规管控——低成本解锁乡村沉睡资源

一、乡村五大类存量沉睡资产清单

1. 闲置农房（空心村的“沉睡资本”）

2. 宅基地（政策破冰后的巨大想象空间）

3. 集体经营性建设用地（入市红利）

4. 老旧校舍、粮站、供销社、厂房（乡镇遗存）

5. 荒山、荒地、闲置水面（低效资源）

二、轻资产改造的“三少三多”原则

1. 少拆建、多改造——把结构加固，做“新旧对话”

2. 少硬装、多软装——用家具、布艺、灯光营造氛围

3. 少投入、多运营——把预算向内容运营倾斜，而非硬件

三、合规操作与风险红线

1. 土地合规红线

1）基本农田“一亩都不能碰”

2）一般耕地“非农化”“非粮化”的严格限制

3）四荒地、林地、建设用地的不同处理方式

2. 房屋租赁与流转

1）闲置农房租赁最长20年（民法典规定）

2）宅基地“三权分置”

——所有权、资格权、使用权如何操作

3）与村民签约的必备条款

3. 集体资产入市流程

1）村民代表大会表决（需2/3以上同意）

2）乡镇备案、公开交易平台挂牌

案例：某乡村民宿项目因未办理“农转用”手续被强拆的惨痛教训

第六讲：村企村民共建模式——搭建三方共赢利益分配体系

一、四大合作模式的优劣对比与选择

1. 村集体自营

2. 企业托管

3. 股份合作

4. 租赁经营

二、村民利益分配的“多元引擎”

1. 务工收入：优先聘用本地村民，明确岗位、薪酬标准

2. 分红收入：村集体持股分红→二次分配给村民（可量化到人头或户）

3. 自营收入：村民在统一管理下开办小吃摊、民宿、手工作坊

4. 代销收入：帮助村民销售土特产、手工艺品

标杆案例：袁家村“全民共建共享”模式

小组研讨：您的项目适合哪种合作模式？如何设计让村民“抢着参与”的分配方案？

第七讲：前置运营思维与盈利搭建——构建可持续项目营收矩阵

一、乡村农文旅多元盈利矩阵（告别单一门票）

1. 观光体验

2. 住宿

3. 餐饮

4. 农产品销售

5. 研学/团建

6. 场地租赁

二、运营前置思维（O+EPC）

1. 运营成本预算

——人员工资、水电保洁、营销推广、维护更新

2. 盈亏平衡点测算

3. 运营团队组建

三、乡村项目运营体系搭建框架

1. 服务SOP：卫生标准、接待流程、客诉处理

2. 营销推广：抖音/小红书矩阵、达人探店、节庆活动

3. 数据监控：客流、消费、好评率、复购率

4. 持续迭代：每年更新30%的业态与场景

案例：某乡村项目通过“研学+民宿+农产品”组合，年营收从200万提升到800万。

课堂演练：为自己的乡村项目搭建一张《多元盈利矩阵表》

第八讲：风险管控——乡村项目十大常见风险与应对

一、政策变化风险：土地、环保政策收紧

应对：留足合规余量

二、村民矛盾风险：阻工、投诉、毁约

应对：提前沟通、公开透明

三、资金链断裂风险：投资超预算、回款慢

应对：分期开发、样板先行

四、运营团队流失风险

应对：建立本地人才梯队

五、安全事故风险：火灾、食物中毒、意外受伤

应对：保险+应急预案

六、淡季过淡风险

应对：研学、团建、节庆活动填充

七、模仿抄袭风险

应对：持续迭代、快速创新

八、合伙人内讧风险

应对：清晰的退出与决策机制

九、客流依赖单一渠道风险

应对：多渠道分销+私域运营

十、品牌舆情风险

应对：建立媒体沟通与危机公关预案

方案共创工作坊：

1. 每组选定一个真实或模拟的乡村项目

2. 综合运用2天所学，完成：

《乡村资源评估简表》

《三产融合项目矩阵》

《合作模式与初步分配方案》

《多元盈利矩阵》

3. 成果路演（每组5-8分钟）

4. 讲师交叉点评与优化建议

课程总结与工具交付

1. 核心知识点复盘（思维导图式）

2. 工具包交付：《乡村农文旅操盘工具包》（电子版）

3. 答疑交流

《乡村项目前期调研清单》	《乡村资源价值评估打分表》
《三产融合项目矩阵模板》	《村企合作协议模板》
《村民分红方案设计范例》	《乡村项目合规自查清单》
《乡村业态配比参考表》	《多元盈利测算Excel模板》

授课老师

李太宏老师的课程大纲