李太宏:城更焕新：商业街区与夜游经济打造运营

课程背景

城市更新已上升为国家战略，成为盘活存量资产、激发城市活力的核心赛道。然而，大量传统商业街区正面临“白天旺、夜间冷”“客流下滑、业态老化”“商户流失、体验单一”等严峻挑战。

与此同时，夜游经济被明确为扩大内需、促进消费的重要抓手，各地纷纷布局夜间文旅消费集聚区。但现实中，许多街区的改造陷入“重硬装轻内容、重招商轻运营、重短期活动轻长效机制”的误区，导致投入巨大却难以持续盈利。

本课程立足操盘实战，围绕“存量焕新+夜游引爆+长效运营”三大主线，系统讲解从前期调研、空间改造、业态迭代、夜游场景设计，到商户生态运营、旺场活动体系、数据化运营、风险管控的全流程。课程融合了国内标杆街区（成都宽窄巷子、上海新天地、大唐不夜城、长沙五一广场等）的成败经验，提供一套可复制、可落地、可盈利的街区与夜游操盘方法论，帮助学员实现街区“全天候、全客群、全盈利”的目标。

课程收益

1. 掌握街区改造核心逻辑：学会“修旧如旧、轻改造重内容”的实操原则，掌握动线优化、景观提升、成本控制的系统方法。

2. 精通夜游五感体验模型：从“视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉”五个维度，系统设计沉浸式夜间场景，有效拉长消费时长。

3. 构建科学的业态与商户生态：掌握引流、盈利、配套业态的黄金配比，设计租金+流水分成等多元合作模式，稳定商业收入。

4. 打造全年旺场运营体系：运用“旺场三维模型”和“淡旺季流量平衡模型”，实现工作日/周末、淡季/旺季的流量与营收双增长。

5. 建立数据化运营与风险管控机制：学会用数据指导决策，识别街区运营十大风险并提前规避。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：城市更新项目负责人、商业街区运营总经理、夜游项目操盘手、城投/文旅集团商业板块管理者、街区招商运营总监、政府文旅/商务部门相关负责人

课程方式：理论讲授+标杆案例深度拆解+场景设计演练+街区运营研讨+工具实操演练

课程工具：

课程大纲

导入：

1. 你们城市/县城有什么历史文化、人文趣事？

2. 项目周边有什么？

3. 城市/县城人口基数，分布情况？

第一讲：趋势破局——城市更新政策红利与商业街区运营底层逻辑

一、政策红利与市场机遇

1. 国家层面：城市更新行动、夜间文旅消费集聚区、国家级旅游休闲街区政策解读

2. 地方实践：各地城市更新条例、夜间经济扶持政策

3. 2025年夜游经济市场数据

二、传统商业街区的“五大死穴”

1. 空间老旧：建筑风貌杂乱、公共设施破损、动线不流畅

2. 业态落后：低端零售为主、缺乏体验感、同质化严重

3. 客流断层：白天有客流、夜间冷清；周末旺、平日淡

4. 夜游缺失：照明仅满足基本功能，无主题、无内容、无消费

5. 管理松散：商户各自为政、物业维护差、运营无体系

三、优秀文旅商业街区的三大黄金标准

1. 有记忆点

2. 有消费力

3. 有复购率

标杆案例对比剖析：

1. 成都宽窄巷子：从“老旧院落”到“城市会客厅”的改造逻辑

2. 上海新天地：石库门建筑保护与商业运营的平衡之道

小组研讨：每组分享一个本地或熟悉的街区，诊断其核心问题，对应“五大死穴”中的哪几条？

第二讲：趋势破局——城市更新政策红利与商业街区运营底层逻辑

一、街区改造深度调研

1. 深度调研的必要性

2. 街区调研的四大目标

——摸家底、找机会、定客群、算财务

二、商业街区/夜游项目前期调研清单（五大维度，30+项指标）

1. 空间与物业维度（6项）

2. 业态与商户维度（6项）

3. 客群与流量维度（6项）

4. 夜游潜力维度（6项）

5. 财务与政策维度（6项）

三、项目定位五步法

1. 自我剖析：街区核心资源

2. 市场扫描：竞争格局与空白机会

3. 客群画像：主力客群、高价值客群

4. 价值主张：我为谁提供什么独特体验

5. 测试验证：小范围改造试点或快闪活动验证定位

课堂演练：每组领取一个虚拟街区的基础数据，完成《项目定位一页纸》

第三讲：存量焕新——商业街区低成本空间改造与场景升级实操

一、改造核心理念：修旧如旧，轻改造重内容

1. 保留城市肌理

2. 轻资产改造原则

3. 改造投资分配

互动：如何分配改造投资比较合理？

二、空间改造六大实战要点

1. 动线优化

1）主街、次街、巷道的三级动线设计

2）消除死角：用网红打卡点、休憩节点激活冷区

3）人车分流：设置花箱、升降桩、地面铺装变化

2. 外立面艺术化改造

1）保留原有材质+局部色彩/灯光提亮

2）店招统一规范：尺寸、材质、夜间亮化

案例：苏州淮海街——日式风情立面改造

3. 景观与公共空间

1）口袋公园、转角广场、屋顶花园的利用

2）城市家具：座椅、垃圾桶、花钵的设计感与统一性

4. 导视系统升级

1）三级导视（入口导览、分区指引、点位标识）

2）夜间发光导视+二维码互动

5. 基础设施扩容

1）电力增容（夜游灯光、演艺设备）

2）5G/WiFi全覆盖、充电桩、母婴室

3）无障碍与适老化改造：坡道、扶手、休息区

三、成本控制三大降本方案

1. 土建降本：采用混凝土压印、水磨石等替代

2. 软装降本：利用废旧材料做艺术装置

3. 灯光降本：采用节能LED+智能控制系统

标杆案例：

1. 成都猛追湾：老旧街区“微更新”的典范

2. 佛山岭南天地：古建筑群活化与商业的平衡

实战演练：提供一组老旧街区平面图与照片，小组提出低成本改造方案（动线优化+3个改造爆点），现场陈述。

第四讲：夜游引爆——五感体验模型与沉浸式夜间场景全案打造

一、夜游经济底层逻辑

1. 夜游的核心价值

2. 夜游的三大核心要素

1）以灯光为基础

2）以内容为核心

3）以体验为卖点

3. 夜游产品矩阵

1）基础型：夜景照明、音乐喷泉

2）体验型：沉浸式光影秀、夜市、深夜食堂

3）高值型：夜间演艺、夜游船、夜宿、深夜剧本杀

二、夜游五感体验模型

1. 视觉：第一印象、记忆点

案例：大唐不夜城“不倒翁”灯光装置

2. 听觉：氛围制造

案例：苏州淮海街日式背景音乐

3. 嗅觉：情绪触发器

案例：长沙文和友的“市井烟火气”

4. 味觉：消费核心

案例：长沙五一广场“夜宵一条街”

5. 触觉：互动参与

案例：新加坡滨海湾“幻彩生辉”灯光秀

三、夜游产品分类

1. 灯光秀：建筑投影、水幕电影、山体亮化、激光秀

2. 夜间演艺：沉浸式戏剧、街头艺人、巡游表演

3. 深夜市集：文创市集、后备箱市集、非遗夜市

4. 沉浸式互动：剧本杀、密室逃脱、光影互动馆

5. 夜间餐饮：深夜食堂、酒吧街、茶饮空间

标杆案例：

1. 大唐不夜城：“不倒翁小姐姐”现象背后的夜游产品体系

2. 长沙五一广场：夜宵、夜娱、夜购的全时段运营

3. 佛山千灯湖：光影艺术与城市滨水夜游

课堂演练：为给定街区设计一条“夜游动线”，标注5个五感体验节点，并说明每个节点的设计意图。

第五讲：生态赋能——商业街区业态迭代与商户全周期运营体系

一、业态科学配比与动态调整

1. 黄金配比原则

1）引流业态（30%）：餐饮（特色小吃、网红餐厅）、体验（DIY、游戏）、打卡点

2）盈利业态（40%）：零售（文创、服饰）、酒吧、民宿、二次消费（摄影、纪念品）

3）配套业态（30%）：便利店、药店、母婴、休憩、服务台

2. 不同规模街区的配比差异

1）小型街区（

2）中型街区（1-3万㎡）：餐饮：零售：体验≈4：3：3

3）大型街区（>3万㎡）：引入主力店（超市、影院）带动

3. 业态动态迭代机制

1）每季度业态健康度评估

2）末位淘汰

3）引入“首店经济”

二、商户全生命周期管理

1. 招商阶段

1）制定《招商白皮书》

2）品牌筛选

2. 入驻培育期（前3-6个月）

1）装修管控

2）营销扶持

3）租金优惠

3. 日常运营期

1）建立巡场制度

2）销售数据收集

3）定期举行商户沟通会

4. 淘汰更新期

1）提前3个月通知不续约

2）建立清退标准

三、多元合作模式设计

1. 固定租金

2. 流水扣点

3. 保底+扣点

4. 联营

四、商户生态健康度评估体系的五个维度

1. 经营指标：销售额、坪效、租售比

2. 合规指标：开闭店准时、卫生安全

3. 配合度：活动参与、营销协同

4. 顾客评价：神秘顾客、线上好评率

5. 创新度：新品上新、场景更新

案例：长春“这有山”文商旅综合体

第六讲：流量永续——街区旺场三维模型与全周期活动运营体系

一、旺场三维模型

第一维：日常暖场活动——保持基础热度

第二维：节点节庆活动——引爆集中客流

第三维：网红话题活动——制造传播爆点

二、淡旺季、工作日/周末流量平衡策略

1. 解决方案矩阵

1）针对上班族：下班后“微醺经济”、“深夜食堂”折扣

2）针对亲子家庭：工作日半价体验日、幼儿园团体接待

3）针对企业客户：工作日团建、会议场地租赁

4）针对银发族：周一到周四“长者优惠日”

2. 淡季应对措施

1）夏季：夜游延长、水上项目、室内市集

2）冬季：暖冬节、室内光影展、火锅节

3）雨季：连廊改造、雨棚、室内演艺

三、活动低成本策划与执行全流程

1. 策划阶段

1）年度活动日历规划

2）活动预算分配

2. 筹备阶段

1）商户动员

2）物料制作

3. 执行阶段：

1）现场管控

2）实时数据监控

4. 复盘阶段：

1）ROI计算

2）亮点与不足，形成SOP

标杆案例：

1. 上海BFC外滩金融中心：“外滩枫径”市集——周末限时步行街的运营模式

2. 长沙超级文和友：全年活动日历与话题制造

课堂演练：为给定街区设计一张《年度活动日历》（标注4个节点爆点活动+6个常规暖场活动）

第七讲：长效管控——街区组织体系与数据化智慧运营落地

一、街区运营组织架构与岗位职责

1. 运营总经理：统筹

2. 商户管理岗：招商、续约、巡场

3. 活动策划岗：活动策划、执行、复盘

4. 市场推广岗：新媒体、异业合作

5. 物业工程岗：保洁、保安、维修

6. 客服岗：客诉、会员服务

二、运营SOP标准化体系

1. 商户管理SOP：每日巡场标准、月度沟通会、季度评分

2. 物业服务SOP：保洁频次、垃圾清运时间、安保巡更路线

3. 活动执行SOP：从立项到复盘的全流程清单

4. 客诉处理SOP：受理→分类→处置→回访→归档

三、数据化运营指标体系

1. 核心KPI（每日/周/月监控）

1）客流量、客单价、提袋率、转化率

2）销售额、租金实收、收缴率

3）商户满意度、顾客满意度、NPS净推荐值

2. 数据采集手段

1）客流计数器

2）WiFi探针

3）POS系统

4）问卷调查

5）线上舆情抓取

3. 数据应用场景

1）调整业态组合

2）优化活动时间

3）商户扶持决策

四、数字化工具推荐

1. 轻量级：简道云、伙伴云

2. 专业级：街区运营SaaS系统

第八讲：风险管理——街区/夜游项目十大风险与应对

一、政策风险

1. 夜间经营时限、外摆限制、噪音投诉

2. 应对：提前与城管、环保部门沟通，取得许可

二、安全风险

1. 踩踏、火灾、触电、食品安全

2. 应对：制定应急预案、定期演练、足额保险

三、商户风险

1. 跑路、欠租、售假、恶性竞争

2. 应对：押金+信用担保、联营扣点降低租金风险

四、客流风险

1. 过度依赖节假日、周末

2. 应对：工作日针对性活动、企业团购

五、竞争风险

1. 周边新项目分流

2. 应对：持续迭代业态、强化自有IP

六、财务风险

1. 改造成本超支、现金流断裂

2. 应对：分阶段改造、样板先行、预留10%预备金

七、舆情风险

1. 网红事件反转、恶意差评

2. 应对：建立舆情监控与危机公关预案

八、运营团队风险

1. 核心人员流失、执行力弱

2. 应对：AB角机制、绩效考核与激励

九、物业风险

1. 房屋结构老化、水电故障

2. 应对：定期检测、维修基金预留

十、天气风险

1. 恶劣天气影响夜游

2. 应对：室内备选方案、雨天促销活动

方案共创工作坊：

1. 每组选定一个真实或模拟的街区/夜游项目

2. 综合运用2天所学，完成：

《项目定位一页纸》

《改造爆点清单》（3-5个）

《夜游五感体验节点图》

《年度活动日历简表》

《商户生态优化建议》

3. 成果路演（每组6-8分钟）

4. 讲师交叉点评与优化建议

课程总结与工具交付

1. 核心知识点复盘（思维导图式）

2. 工具包交付

3. 答疑交流

《街区/夜游项目前期调研清单》	《项目定位五步法工作单》
《街区改造投资分配参考表》	《夜游五感体验设计模板》
《业态配比黄金法则与动态调整表》	《商户生态健康度评分卡》
《年度活动日历模板》	《运营SOP清单（巡场/活动/客诉）》
《街区运营核心KPI仪表盘》	《风险识别与应对预案表》

授课老师

李太宏老师的课程大纲