李太宏:存量焕活：文旅项目存量资产盘活实战

课程背景

当前，我国城镇化已从“增量扩张”阶段全面转向“存量提质增效”的内涵式发展新阶段。据《2025年中国文旅产业发展报告》，全国文旅项目投资增速从2018年的15.6%下降至2025年的4.2%，超过60%的已建成文旅项目存在运营不佳、效益低下问题。大量老旧厂房、闲置农房、低效商业街区、古村落等存量资产长期处于“沉睡”状态——产权分散难协调、改造成本高企难启动、业态同质化严重、运营盈利模式不明晰。

与此同时，国家政策强力驱动：国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）明确将旅游、文旅基础设施列为全国重点盘活领域；《城市更新“十五五”规划》要求推动老旧厂区功能转换；《乡村振兴促进法》支持盘活闲置宅基地和农房发展文旅。政策窗口期已经到来。

本课程立足操盘实战，系统讲解存量资产的盘点评估、盘活模式设计、改造落地、合规风控及长效运营。课程融合成都东郊记忆、只有河南·戏剧幻城、常州中华恐龙园、上海迪士尼、北京798、长沙文和友、淄博烧烤、袁家村等全国标杆案例的成败经验，深度拆解“一体两翼三驱”模型，帮助学员掌握一套“可落地、能盈利、少踩坑”的存量资产盘活实战方法。

课程收益

1. 建立“一体两翼三驱”系统思维：以长效运营为目标，以轻资产盘活和精细化运营为两翼，以文化赋能、业态创新、流量引爆为三大动力引擎。

2. 精准诊断资产价值：运用五维调研框架与“三层筛选”法，快速识别高价值盘活标的。

3. 落地轻资产改造：掌握“保留肌理、存量优化、智慧引入”三大策略，用最小投入撬动最大价值。

4. 构建精细化运营体系：建立体系化管理、常态化更新、数据化决策三大能力。

5. 设计可持续商业模式：构建“基础租金+核心自营+增长溢价”三层盈利矩阵。

6. 带走全套实战工具：现场完成存量资产盘活方案，获赠《存量资产盘活实战工具包》。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：城市更新项目负责人、文旅集团/城投公司资产盘活管理者、乡镇干部、村集体负责人、乡村振兴服务商、旧厂房/古村落/闲置资产项目操盘手

课程方式：政策解读+模型拆解+标杆案例深度解析+方案共创+工具演练+小组研讨

课程模型：（“一体两翼三驱”模型）

课程大纲

导入：

1. 当您的城市或乡村中，那些闲置的老厂房、空心的古村落、低效的商业街区，是‘负资产’还是‘沉睡的金矿’？

2. 为什么有的项目投入数亿却沦为“空城”，而有的项目仅用千万级改造就实现年营收数十亿？

3. 如果现在有一项政策允许您零土地成本盘活存量资产，您知道从哪里入手吗？

第一讲：时代机遇——文旅存量盘活的风口与政策红利

一、文旅行业全面进入存量提质新时代的三大核心标志

1. 行业新项目投资增速大幅下滑，土地成本上涨

2. 市场从“增量竞争”转向“存量博弈”

3. 资本从“重资产开发”转向“轻资产运营”

二、存量项目的“三座大山”

1. 投资黑洞

2. 运营乏力

3. 同质化诅咒

三、政策红利窗口（核心文件解读）

1. 国务院办公厅相关政策

2. 《城市更新“十五五”规划》

3. 自然资源部相关政策

4. 农业农村部相关政策

小组研讨：分享一个本地或熟悉的存量资产项目，它被哪座“大山”压住了？

第二讲：认知革命——从“资产思维”到“内容载体思维”

一、资产思维

1. 关注点

1）土地

2）建筑

3）硬件

2. 启动方式

——先盖楼、后招商

3. 风险特征

1）重投入

2）长周期

3）沉没成本高

4. 典型后果

1）空城

2）烂尾

3）同质化

二、内容载体资产思维

1. 关注点

1）文化IP

2）体验

3）运营

2. 启动方式

1）运营前置

2）内容先行

3. 特征

1）轻启动

2）快迭代

3）试错成本低

4. 典型结果

1）高复购

2）强口碑

3）可持续

标杆案例：成都东郊记忆——从“负资产”到年营收15亿

标杆案例：陕西袁家村——空心村变年入12亿的民俗IP

互动讨论：你身边是否有陷入“资产思维”陷阱的项目？如果用内容思维改造，你会从哪里入手？

第三讲：一体定位——以文旅共生实现项目长效运营

对应模型：一体（顶层核心目标）

一、文旅存量项目长效运营四大评判指标

1. 复购率

2. 游客满意度

3. 经营性现金流

4. 资产估值

标杆案例：只有河南·戏剧幻城

标杆案例：常州中华恐龙园

小组研讨：这两个标杆项目如何体现“长效运营”？您的项目距离长效运营还有多远？

第四讲：前期调研——存量资产盘点与价值筛选实战

一、存量调研调研缺失风险

1. 底数不清

2. 价值误判

3. 投入冒进

4. 合作崩盘

5. 合规风险

二、存量资产盘点“三清”原则

1. 清底数：位置、面积、权属、现状

2. 清条件：规划用途、土地性质、保护等级、基础设施

3. 清关系：产权关系、利益相关方、历史遗留问题

三、五维调研框架（25+项指标）

1. 空间资产：建筑面积、结构安全、风貌特征、改扩建可能性

2. 产权法律：证照情况、土地性质、抵押查封、历史争议

3. 区位价值：交通可达性、人口密度、周边配套、竞品分布

4. 市场潜力：客群规模、空白机会、租金水平、投资回收期

5. 文化资源：遗产等级、历史价值、在地元素、IP转化性

四、资产价值“三层筛选”法

第一层：产权清晰度筛选——排除“死盘”

第二层：改造成本效益筛选——排除“亏本盘”

第三层：市场匹配度筛选——排除“硬伤盘”

工具发放：《存量资产盘点评估工作单》《调研清单模板》

课堂演练：每组领取一个模拟存量资产，完成评估表与筛选矩阵。

第五讲：两翼（左翼）——存量资产轻资产盘活三大实战策略

对应模型：两翼（左翼）——轻资产盘活

策略一：保留肌理——不拆真遗存，不建假古董

1. 核心逻辑：存量空间的“原真性”是新建无法复制的壁垒

案例：东郊记忆保留苏联援建包豪斯建筑群，省去拆除、平整、新建费用3.2亿元，土建成本节约67%

2. 原则

1）能留的不拆

2）能修的不换

3）能用旧的不买新

策略二：存量优化——功能重塑，闲置变活

案例：东郊记忆

——商业模式：国资持物业，“保底租金+流水分成”

策略三：智慧引入——创意+科技+软装，低成本持续焕新

案例：东郊记忆

实战演练：给定一个存量资产（老旧厂房/闲置农房），运用三策略设计盘活思路。

第六讲：两翼（右翼）——文旅存量项目精细化运营三化体系

对应模型：两翼（右翼）——精细化运营

一、体系化管理：全岗位SOP标准化

1. 业务流程拆解

2. 设定明确的标准

3. 内化为员工记忆

二、常态化更新：破解“开业即巅峰”魔咒

三、数据化决策：用数据优化运营

1. SOP保底

2. 迭代保鲜

3. 数据提效

案例：上海迪士尼

第七讲：三驱力——文化、业态、流量三维破局增长

对应模型：三驱（动力引擎）

一、文化赋能

1. IP打底

2. 场景营造

3. 内容策展

案例：北京798艺术区

二、业态创新

1. 精准配比

1）引流业态52%

2）盈利业态38%

3）配套业态10%

2. 潮流引入

3. 本土扶持

案例：长沙文和友

三、流量引爆

1. 全域UGC

2. 政府响应

3. 渠道深耕

案例：淄博烧烤

小组研讨：您的项目在三驱中哪一驱最弱？如何补强？

总结：闭环落地——商业模式与运营体系搭建

一、存量资产盘活的三层盈利矩阵

1. 基础层：物业租金、摊位费、场地租赁

2. 核心层：自营业态、联营分成、体验项目

3. 增长层：资产增值、品牌溢价、政府补贴、REITs退出

二、存量项目运营体系速建

1. 组织架构

——项目总+运营部+品宣活动部+物业部+财务风控部

2. 三大SOP

1）商户管理

2）活动运营

3）客诉处理

3. 关键指标

1）出租率>85%

2）二消占比>40%

3）商户续约率>80%

4）资产估值年增长>10%

三、方案共创工作坊

1. 每组选定一个真实或模拟的存量资产项目，综合运用两天所学，完成：

《存量资产盘活一页纸方案》（定位、核心亮点、目标客群）

《“三笔账”测算》（经济账、社会账、文化账）

《合作模式与收益分配方案》

《合规风险排查清单》

《实施里程碑计划》

2. 成果路演（每组6-8分钟），讲师点评优化

课程回顾：模型复盘与工具交付

1. 模型全景复盘

2. 核心知识点口诀

3. 工具包交付（电子版）

《存量资产盘点评估工作单》

《存量资产调研清单（25+项）》

《合作模式选择与协议要点手册》

《存量资产项目合规自查清单》

《轻资产改造“三策略”落地清单》

《存量资产盘活盈利矩阵与测算模板》

《存量项目运营SOP模板》

4. 答疑交流

授课老师

李太宏老师的课程大纲