第一天:资产评估篇——不良资产的价值发现、估值陷阱与定价策略
第一部分:不良资产评估的底层逻辑与监管红线
一、不良资产评估的“灵魂三问”:评什么、用什么价值类型、为谁评?
二、价值类型全景解读:市场价值、快速变现价值、清算价值、投资价值、残余价值——为什么抵押物住宅评估价1200万,银行最多只能贷700万?变现价差到底该如何测算?
三、快速变现系数量化模型:基于区域、业态、市场周期的数据化取值方法。
四、国有AMC评估监管刚性约束:备案、核准备案程序红线;巡视审计中的十大高发问题(高评低售、低评造成国有资产流失、结果选择性使用),如何用工作底稿自证清白。
五、痛点聚焦:下行市场中“评估报告有效期”与“漫长处置周期”的矛盾,如何动态修正估值。
六、案例讨论
1.案例:“一块地,三份报告”——某AMC拟收购一笔工业地产不良债权,抵押物为一块划拨土地上的厂房。银行最近一份评估报告估值6500万,AMC尽调发现地上建筑40%属违建、存在一份19年一次性付清租金的租赁合同,且环评手续不全。如果让你决策收购,你的估值逻辑是什么?你会给出多少净收购价?
2.讨论任务:分组制定估值思维导图,确定可采用的估值类型,陈述扣减项的依据和数额,并给出最高可接受债权收购价。
第二部分:核心资产类型评估实操与痛点破解
一、房地产篇:住宅/商业/办公/厂房——法拍市场是终极试金石,如何利用法拍数据反推抵押物真实变现价;唯一住房、带租约、划拨地、违建、小产权等瑕疵的量化扣减技术。
二、在建工程篇:烂尾楼估值的“三大毒药”——虚报形象进度、隐藏工程欠款、高估去化速度。成本法与假设开发法的实战参数设定(续建成本核实、去化周期预判、税费精确扣减)。
三、机器设备与动产篇:快速清算法与二手市场询价路径;注意“账面原值崇拜”的陷阱,废旧金属计价误区。
四、股权及其他资产篇:持股平台价值——当底层资产为债权或不动产时,必须穿透看资产,切忌套用市盈率。资产基础法实操注意点。
工具实操:《快速估算单》
五、案例讨论
1.案例: “两难的综合体”——拟收购一个不良资产包,核心抵押物为一处于二三线城市的新建家居卖场。卖场部分面积已出租,租约长短不一,部分商户因经营惨淡拖欠租金;二楼以上规划为写字楼却一直毛坯空置;地下一层人防工程使用权争议未解。评估师出具的市场价值为4.2亿。
2.讨论任务: 作为业务经理,你如何挑战这份评估报告?请重构该物业的“处置逻辑”,选择快速变现还是持有运营?列出从市场价值到“净可得价值”的各项调整项,形成最终的内部定价方案。
第二天:法律清收与处置篇——破解执行难与创新退出
第三部分:法律清收攻坚战:执行难点突破与变现加速
一、清收困境: 经济下行周期的执行新常态——地方保护、法院消极执行、被查封资产“僵尸化”。尽调阶段的法律“地雷”排查法。
二、破解执行僵局“十二煞”精讲
1.破解虚假租赁: 倒签合同的“七寸”在哪里?举证指引、利用“买卖不破租赁”的例外规则(查封后设立、先抵后租且妨害抵押权)。
2.腾退“老大难”: 唯一住房执行细则攻防(社保安置、大房换小房、预留租金的窍门);案外人强占与员工安置的软硬兼施方案。
3.首封权博弈: 协调移送执行的文书范本与推进技巧;利用“执转破”逼出债务人隐匿资产。
4.刑事施压: 拒执罪的证据固定与报案流程,如何以此为筹码促成和解。
5.司法拍卖与变卖优化: 法拍房按揭贷款引入实操,提升成交率;以物抵债的税务清算(增值税、土增税、契税穿透计算),抵债后快速剥离的合规路径。国有AMC以物抵债的审批红线与审计避险策略。
三、律师管理: 如何做甲方,向代理律所要“打法”而不是“案卷”,考核指标量化。
四、案例讨论
1.案例: “铁桶一般的大厦”——AMC持有某开发商债权,抵押物为一栋商住楼。现状:低层商铺存在10份“20年租约”,租金已付至10年后,承租人极其强势;中层20套住宅被开发商私下出售给员工且已入住多年,未网签但有购房协议;顶楼被非法加建一层作为会所。多次法拍均流拍。
2.讨论任务: 请设计法律清收组合拳:对三个业态分别采取何种法律行动?如何破解租约(寻找资金流水漏洞?)?占房员工的法律身份界定与腾房策略?违建能否“带瑕疵拍卖”还是需要行政机关介入?如何设定以物抵债的承接方案与税务成本底线?请画出作战时间图。
第四部分:创新处置与破产重整中的评估法律联动
一、债务重组与债转股的价值锚点: 重组方案中担保物价值覆盖率的底线要求;债转股定价——成长性神话还是资产重估?如何避免“明股实债”被认定为利益输送。
二、不良资产转让: 债权批量转让时估值与法律尽调差异化的定价模型;转让后抵押权变更登记风险。
三、破产重整中的价值博弈巅峰
1.读懂两份报告:“资产评估报告”与“偿债能力分析报告”——报告背后的假设操纵(清算价值过分压低以成全重整方)。
2.如何利用《破产法》第87条、模拟清算结果质疑不公平的重整计划,迫使重整方提高受偿率。
3.AMC作为重整投资人:共益债投资估值要点(超级优先权的对价)、资产出售式重整的估值切分。预重整中的价值沟通。
4.重整转清算的临界判断——如何用“底线估值”决定何时止损。
四、案例讨论
1.案例: “重整计划表决之战”——某地方AMC是某破产房企的大额抵押债权人,抵押物为一处商业综合体。管理人委托的评估报告将其清算价值压至2.3亿元。重整投资人提出方案,抵押债权只能在2.3亿内优先受偿,超出部分转入普通债权,预估清偿率不足10%。而你方根据自有数据和市场判断,认为该物业若完成消防改造并引入轻资产运营商,其运营稳定价值可达4亿。
2.讨论任务:学员分为“AMC组”与“管理人与投资人组”进行现场对抗。AMC组必须基于评估技术,撰写一份“对重整计划偿债能力分析报告的质询要点”,指出其假设漏洞(清算价值取值偏低、未考虑未来现金流折现等),并据此在模拟债权人会议上发出异议,要求调高抵押债权清偿额。另一方需防守。
授课老师
海晶 17年银行信贷、风控实战经验
常驻地：北京,兰州
邀请老师授课：13439064501 陈助理
