1.信审概述
1.1信审的依据
1.2信审的流程
1.3信审的规则
1.4信审工作制度
2.信贷业务审查
2.1客户准入条件
客户行业判断/客户类型匹配/信用情况准入/财务指标确认
/还款能力看哪些指标/担保措施选择
案例:被抛弃的借款人——建材加工企业
2.2行业风险分析
行业及其资金需求特点/行业周期及风险/行业风险偏好
/行业集中度/主要行业的风险点
2.3基本信息审查
特殊的借款人身份/借款主体合法性质疑/被排斥的借款人职业/发现隐形股东及对策
/哪些客户行政许可/环保与排污的形式要件与实质风险
案例:公司章程的特别条款——新能源公司
2.4信用报告的审查与分析
信用报告的来源/信用报告的正确解读方式/非信用信息的运用/信用条件的容忍度
/异常的信用报告/哪些贷款在信用报告上不显示/哪些对外担保在信用报告上不显示
/信用报告与实际信用不一致的调查与处理/名为担保实为借款/融资明细和担保明细分析
案例:克隆的信用报告——个体服装经营者
2.5经营资料的审查与分析
水电气费发票的核实技巧/出入库单据能替代哪些证据/发票的可信度有多高
/银行流水能提供哪些不被注意的重要信息/购销合同的审查/销售收入的交叉验证/三流合一
2.6财务报表分析
解读三张报表/6个核心指标分析/内账与外账/财务数据的确认/行业比率/趋势分析
/财务分析在信贷业务中的运用/财务不规范的处理/虚假财务报表及对策
2.7软信息调查
外部调查软信息的4种渠道/网络调查的12个常用工具/调查结果的运用
2.8异常情况处理
为什么老板不愿意当法定代表人/一个人有两张身份证/识别真假借款人
/借款用途虚假的表现/对网络贷款的容忍度/对民间借贷的处理
3.现场调查
3.1存货调查
产权确认技巧/怎样又快又准的盘存/存货种类分析/存货过多过少的风险分析
/受托加工商品或委托加工商品/存货的抵押质押
3.2应收账款调查
应收账款的产权确认/应收账款数量分析/应收账款结构及趋势分析
/虚假的应收账款/质押的应收账款/坏账准备
案例:虚减应收账款太反常——家电批发企业
3.3固定资产调查
固定资产产权确认/固定资产与资产积累/固定资产价值/固定资产种类/固定资产折旧/固定资产抵押/固定资产的在用状态
3.4现金流的调查分析
银行流水的取得/银行流水的种类/银行流水的识别/银行流水的解读/银行流水分析
/双50%原则/银行流水的作用/库存现金/替代货币/现金和银行存款明细账
/现金流量表分析/现金流的6种状态/现金奶牛与现金垃圾
案例:银行流水中发现的猫腻——通用设备制造企业
3.5借款人住所调查
调查目的/房屋产权/资产积累/市政规划
3.6借款用途调查
资金缺口形成原因/经营规模分析/经营规律分析
/近期投资分析/大额负债分析/对外担保分析
案例:注定归还不了的贷款——化工生产企业
3.7负债和隐形负债调查
负债的合理性/流动性分析/什么是隐形负债
/隐形负债对债权人的危害/发现隐形负债的5个途径
3.8担保调查
担保人资格/特殊的担保人/担保人的独立性/哪些担保人会挪用或共用贷款
/追加的担保人/只可意会的担保人职业歧视
案例:奇怪的对外担保——铸件制造企业
3.9异常情况处理
货币资金畸高畸低/神龙见首不见尾应收应付/担保人有多笔对外担保
4.授信方案
4.1授信金额
过度授信的风险/授信不足的风险/测算资金缺口
/没有资金需求的应对/实践中确定授信额度的6种方法
案例:被贷款所害的借款人——食品零售企业
4.2授信期限
借款人经营周期/借款人的资金周转/债权人的资金计划/信贷政策/贷款到期日的特别设计
4.3担保方案
信用/抵押/质押/担保/组合担保/联保的风险特点及防范/质押的风险特点及防范
4.4还款方式
到期一次还本付息/按月付息一次还本/等额本息
/按季还本按月付息/不等额本息/不同贷款期限的还款方式强制性规定
4.5利率定价
有差别的风险定价/收益覆盖风险/客户贡献度优惠定价
/老客户打折/市场竞争/资金监管
4.6贷后管理方案
贷后管理的固定动作/不同风险敞口区别对待/不同担保方式区别对待/成本收益比/风险预警措施
模块二
经营用房屋抵押贷款的风险防范
1.借款用途及特点的审查
1.1经营性流动资金贷款
用于借款人日常经营/补充流动资金
1.2贷款期限与金额
授信期限的依据/授信金额的确定/监管要求/短借长用/资金错配/合规风险
1.3还款来源
经营收入和利润/哪些其他收入可以作为还款来源/收入稳定的判断
案例:还款堪忧的借款人——光伏产品服务
1.4借款人类型
个体经营者/小微企业/个人独资企业/合伙企业/挂靠经营或分公司作为借款主体的合规性分析
2.借款人条件的审查
2.1经营的合法性
主营业务/经营资质/借款用途
2.2经营前景分析
行业波动/市场占有率/未来发展潜力
2.3经营年限和借款人条件
稳定经营时间/个人借款年龄/常住户口和稳定居所/个人借款人或配偶与经营实体的关系
2.4还款能力和还款意愿
还款能力的验证/信用状况分析/品行分析/风险测试/什么叫重大负面消息
案例:不是有房就能贷——装修服务企业
2.5禁止介入的情况
个人借款人年龄/信用/经营行业/借款用途
3.抵押房屋的审查
3.1房屋产权证
住房或商业用房(含商住两用)/双证齐全或不动产登记证/形式审查与实质风险
/坐落土地限于出让或划拨土地/产权无纠纷/质量无纠纷/无查封、冻结、扣押、监管
/借款人所有/多人共有/住房抵押的需有第二套房产
3.2位置
本辖区/非本辖区/边界/交通/结构/拆迁计划/“飞地”
案例:无法处置的抵押物——货物运输企业
3.3建成年限及面积
建成年限/面积/危房
3.4在用状态
自住/出租/闲置/第三方占用
3.5房屋的调查
取得产权证书/现场核实位置及出入便利性/现场核对坐落单元楼层面积层高结构/走访邻居或询问租户确认产权及租金/走访房屋中介确认评估价或租金
3.6价值评估
评估方法/内部评估与外部评估/评估价的验证/评估报告有效期/打折率/超值抵
3.7异常情况处理
第三方房屋歧视/有不动产登记证但是标注了土地被抵押/未成年抵押人/年老多病的抵押人/只有产权证书的风险/买卖不一定不破租赁/重复抵押/二次抵押/异地房屋抵押/抵押物价值过高的风险
案例:抵押率低得无底线,不是馅饼是陷阱——农产品加工企业
4.经营性房屋抵押贷款审查重点
4.1双人面谈、双人面签、双人调查
借款人身份核实/面谈技巧/面签原则/影像资料审查/双人调查分工
4.2第一还款来源
借款用途的合理性/自由现金流充足性/收入负债比/还款来源验证/防止贷款挪用
4.3放款条件
借款合同与抵押合同/办妥抵押并取得他项权证/再次确认房屋状态
案例:老客户续贷,续着续着就死了——印刷企业
互动交流:
针对贷款审查审批中遇到的难题,解答学员疑问。
授课老师
汤老师 某商业银行风险总监、内训师
常驻地：郑州
邀请老师授课：13439064501 陈助理
